مرجع معرفی شهرستان توریستی چالوس
معرفی جاذبه های دیدنی تاریخی شهر های چالوس ، نوشهر ، کلاردشت ، کجور ، مرزن آباد ، نمک آبرود ، کلارآباد ، متل قو ، رامسر
مرجع معرفی شهرستان توریستی چالوس
معرفی جاذبه های دیدنی تاریخی شهر های چالوس ، نوشهر ، کلاردشت ، کجور ، مرزن آباد ، نمک آبرود ، کلارآباد ، متل قو ، رامسردرباره من
مهندس مهدی شمس نفوطی (کارشناس ارشد عمران )
09116339537 & 09911176277
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
ارائه خدمات و جهت همکاری در زمینه های:
-طراحی و پیمانکاری ساخت انواع استخر ، جکوزی ، سونا و طرح های مدرن و خاص ..........
- محوطه سازی ،انواع آلاچیق ، روف گاردن Roof Garden ,، بام سبز ، دیوار سبز Green Wall و انواع فضا سازی های خاص...........
-ساخت انواع آبنماهای مدرن ، کلاسیک ..........
- بهسازی و مقاوم سازی ساختمان........
_ بازسازی و باز زنده سازی ساختمان های قدیمی.........
- مدیریت پروژه ، مشارکت در ساخت ........
- متره برآورد و آنالیز طرح.......
*******************************************
با وجود تکنسین های مجرب و با تجربه پاسخگوی حسن اعتماد شما هستیم 09911176277
*********************************************
- طراحی و ساخت و تجهیز و نگهداری موتورخانه ، تصفیه خانه ، سردخانه........
- هوشمند سازی ساختمان.....
******************************************
- حوضه فعالیت چالوس، نوشهر، کلاردشت، متل قو ، رامسر ، شهسوار ، کجور .........
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
جهت مشاوره رایگان 09116339537
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
واتساپ/ تلگرام: Mehdi Shams Nafoti
ادامه...
پیمانکاری تاسیسات مکانیکی در چالوس ،نوشهر، متل قو، کلاردشت
شرکت مهندسی فرآیند سازه پارسیان
- طراحی و اجرای کامل تاسیسات موتورخانه مرکزی انواع ساختمان مسکونی ،تجاری و صنعتی
- طراحی و اجرای سیستم های گرمایشی شامل بویلر ها، هواساز، فن کویل، داکت اسپلیت و ...
- طراحی واجرای سیستم های سرمایشی شامل چیلر، هواساز، فن کویل، داکت اسپلیت و ...
- طراحی و اجرای کلیه تاسیسات مکانیکی ساختمان شامل سیستم های آبرسانی، آتش نشانی ، سیستم فاضلاب و ...
- طراحی و اجرای تصفیه خانه
- طراحی و اجرای استخر ،جکوزی و سونا خشک و تر
- طراحی و اجرای سردخانه
- مشاوره در خصوص نوع سیستم سرمایشی و گرمایشی مورد نیاز ساختمان
- نظارت بر اجرای تاسیسات مکانیکی ساختمان
- پیمانکاری صفر تا صد کلیه پروژه ها فوق الذکر
جهت هماهنگی برای عقد قرارداد به شماره تلفن های زیر تماس بگیرید:
0911-633-9537
0930-195-0266
0911-990-7228
۱۲ گام تا مجوز ساخت وساز که همه ی سازندگان ساختمان باید بدانند !!
قصد دارید که یک آپارتمان بسازید؟
می‌خواهید خانه کلنگی‌تان را پایین بریزید و به جایش یک خانه شیک و جدید بالا ببرید؟
خب این کار نیاز به مجوز دارد ؛ مجوزی که به شما اجازه می‌دهد خانه قدیمی را تخریب کنید و خانه‌ای نو بسازید. کم‌کم باید باور کنیم که خانه‌های قدیمی محله‌ها جایشان را به ساختمان‌های سربه فلک کشیده‌ای می‌دهند که روزبه‌روز تعدادشان بیشتر میشود. شهروندان معمولا در فصل سرما سراغ گرفتن مجوز و پروانه ساختمان‌سازی می‌روند و در فصل گرما سراغ ساخت و ساز. البته این یک قاعده کلی نیست و میتوان در فصل‌های گرم سال هم سراغ گرفتن مجوز ساخت‌وساز رفت. اگر قصد گرفتن مجوز ساخت‌وساز از مدیریت شهری را دارید مراحل رسیدن به مجوز ساخت‌وساز را در اینجا یاد بگیرید .
پروانه ساختمان سندی می باشد که بایستی قبل از شروع کار توسط شهرداری صادر شود انجام هرگونه عملیات ساخت وساز بدون پروانه ساختمانی خلاف قانون بوده و شهرداری ها و سایر مراجع کنترل ساختمان موظف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز ساختمان های بدون پروانه می باشند .
مرحله ۱ | تصمیم‌گیری :
برای انجام هر کاری، تصمیم‌گیری اولیه اهمیت بسیار زیادی دارد. گام محکم برداشتن در این مرحله، کمک زیادی در پیمودن ادامه مسیر خواهد کرد. یادتان باشد که برای ساختمان‌سازی مراحل مختلفی را باید طی کنید و در ضمن این کار هزینه‌ای هم روی دوشتان می‌گذارد. بد نیست بدانید که برای ساخت هر متر خانه جدید حدود ۵۰۰هزار تومان باید هزینه کنید. ته جیبتان را نگاه کنید و بعد با حساب و کتاب تصمیم بگیرید.
مرحله ۲ | کجا برویم؟ چه ببریم ؟
یک‌راست برای تشکیل پرونده باید به شهرداری‌های هر شهر بروید. تهرانی‌ها البته باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر که در محله‌های مختلف هستند مراجعه کنند. مدارکی هم باید همراهتان باشد؛ اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری یادتان نرود که با فراموشی این مدارک به مشکل برخواهید خورد. مدارک دیگر را باید در مراحل بعدی تکمیل کنید.
ماده ۹۵ قانون کار
مرحله ۳ | بازدید از ملک شما :
پرونده که تشکیل شد، فعلا کار شما تمام است و بقیه مراحل تا اطلاع‌ثانوی برعهده مسئولان شهری است. آنها در گام سوم از ملکتان بازدید می‌کنند تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان بررسی شود. این بازدید در صدور مجوز تعداد طبقه‌های ساختمان جدیدتان مؤثر خواهد بود. مثلا اگر متراژ خانه شما از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمیتوان مجوز بیشتر از ۴طبقه گرفت .
مرحله ۴ | طرح تفصیلی تعیین میکند :
تهران هم‌اکنون دارای طرح تفصیلی است که قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر را در آن مشخص کرده‌اند . کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد عمل می‌شوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی پایتخت دقیقا چه چیز است. در این مرحله مثلا ممکن است متوجه شوید که خانه‌تان در طرح‌های شهری قرار دارد.
طرح جامع شهری یا طرح تفضیلی عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهایی خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطقنوسازی، بهسازی و اولویتهای مربوط به آنها تعیین میشود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم میگردد. طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدیدنظر خواهد بود.
مرحله ۵ | عقب‌نشینی ملک :
احتمالاً خیلی‌ها نمی‌دانند که در معاونت شهرسازی شهرداریها، بخشی به نام «بروکف» وجود دارد. پرونده‌تان در این مرحله به این واحد تحویل داده میشود تا مسئولان این بخش، میزان اصلاحی، ابعاد ملک جدید و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدیدتان را مشخص کنند. خیلی‌ها نگران همین میزان عقب‌نشینی هستند، بالاخره این اتفاق باعث میشود که در ساختمان جدید متراژ خانه‌تان کمتر شود.
مرحله ۶ | نقشه خانه را تهیه کنید :
حالا شما باید آستین‌ها را بالا بزنید و دست به‌کار شوید. مسئولان شهری، دستور نقشه ساختمان جدیدتان را به شما تحویل می‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان وظیفه دارید که براساس این دستور، نقشه آپارتمانتان را به کمک مهندسان معماری تهیه کنید. حواستان باشد که این نقشه همان نقشه فضایی به‌حساب می‌آید که قرار است در آن زندگی کنید، پس برای نقشه کشیدن سراغ مهندسان کار درست بروید.
مرحله ۷ | رفع ایرادهای نقشه :
اگر نقشه‌تان مشکلی نداشته باشد که هیچ، اما گاهی در این مرحله، ایرادهایی به نقشه‌تان وارد میشود که در نهایت اصلاح آنها به نفع خود شماست. به هرحال شما باید نقشه را برای اصلاح دوباره به مهندسان بسپارید. یادتان باشد که ممکن است این مرحله، چندبار تکرار بشود. آنقدر این رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد یافت تا شما یک نقشه درست و بدون اشکال برای ساخت خانه جدیدتان داشته باشید.
مرحله ۸ | عوارض‌ها را باید بپردازید :
این مرحله برایتان کمی‌گران تمام میشود، چون باید هم عوارض ساخت‌وساز را پرداخت کنید و هم اگر قصد خرید‌تراکم را دارید، قیمتش را بپردازید. در این مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعویق بیندازید، صدور مجوزتان با تأخیر مواجه خواهد شد. خیلی‌ها هستند که کارشان به‌دلیل مشکلات مالی در همین مرحله متوقف میشود. آن حساب و کتاب اولیه برای همین موقع‌‌ها بود.
مرحله ۹ | محاسبه‌های مهندسی :
تمامی‌برگه‌های مهندسی دوباره مورد بررسی قرار می‌گیرند تا محاسبه‌های پایانی هم انجام شوند. در این مرحله تذکرهایی هم از سوی مسئولان شهری درخصوص رعایت مسائل مرتبط با بهینه‌سازی مصرف انرژی یا رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان به شما داده میشود. کم‌کم باید خودتان را برای شروع عملیات ساخت‌وساز آماده کنید. تذکرهای شهرداری در این مرحله را جدید بگیرید.
مرحله ۱۰ | بفرمایید مجوز ساخت و ساز :
اگر مراحل گفته شده را به‌طور مرتب طی کنید مشکلی در گرفتن مجوز ساخت‌وساز نخواهید داست. در این مرحله میتوانید مجوز ساخت‌وساز را از شهرداریها تحویل بگیرید. البته تازه کارتان شروع شده است باید سراغ مراحل اصلی ساخت‌وساز بروید. تهرانی‌ها یادشان باشد که این مراحل گرفتن مجوز را باید در دفاتر خدمات الکترونیک شهر بگذرانند.
مرحله ۱۱ | ۱۰ مدرک برای گرفتن مجوز ساخت‌وساز :
برای ساخت‌وساز نیاز به داشتن مجوزی دارید که توسط شهرداریها صادر
میشود. برای گرفتن این مجوز هم باید کمی وقت بگذارید و البته مدارک لازم
را فراهم کنید. مدارک لازم در طول زمان گرفتن این مجوز -البته اگر مالک
هستید- به‌ترتیب عبارتند از:
۱- برگ تعهد نظارت
۲- برگ تعهد محاسب +نقشه‌های سازه (اجرایی)
۳- فرم تعهد کارفرما (مالک) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی
۴- فیش‌های عوارض زیر بنا، نوسازی سال‌جاری
۵- جواب نامه از اداره بیمه، مخابرات، آب و برق
۶- اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی
۷- مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی
۸- تهیه پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری،
۹- تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری
۱۰- اخذ امضای پروانه (پیش‌نویس گیرنده، محاسب، مسئول فنی وشهرسازی، معاون یا شهردار)
مرحله ۱۲ | زمان اعتبار مجوز ساخت‌وساز :
آمارهای معاونت‌های شهرسازی شهرداریها نشان می‌دهد از میان کسانی که برای ساخت و ساز، پرونده تشکیل می‌دهند، حدود یک‌سوم تا مرحله کسب مجوز پیش می‌روند و بقیه در میانه راه از تصمیمشان منصرف می‌شوند. اما شهروندانی هم که مجوز گرفته‌اند نمی‌توانند این مجوز را در جیبشان بگذارند و هر وقت دلشان خواست ساخت‌وساز را شروع کنند. براساس قوانین مصوب برای شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت‌وساز فقط ۲سال است و این مجوز‌ها بعد از این مدت تعیین شده باطل می‌شوند. در ضمن اگر کلنگ احداث یک ساختمان جدید در شهر زده شود، مالک نمیتواند پروژه را تا هر وقت دلش خواست کش بدهد. زمان تمام شدن پروژه‌های ساختمانی براساس متراژشان اعلام میشود که اگر مالک نتواند در این مدت زمان این ساخت‌وساز را انجام دهد، در ابتدا به او اخطار می‌دهند و بعد هم مشمول عوارض تعویق میشود.
و در انتها یاد آوریم میشویم اجرای ساختمان خود را صرفا به پیمانکاران دارای صلاحیت پیمانکاری واگذار کنید …
عمده مشکلات حقوقی مهندسین ساختمان
سری پنجم :
سوال ۶۱ : من ناظر پایه ۲ معماری هستم . یکی از اقوام درخواست نقشه برای باغش کرده که این نقشه ها هم فضای رفاهی هم تجاری . میگه فقط برای بانک میخوام و چیز مهمی نیست و جواز ساخت گرفتم . ایا منی که صلاحیت طراحی ندارم میتونم براش طراحی کنم ایا مشکل قانونی برا من پیش نمیاد ؟؟؟
خدمت شما عرض کنم که شما فی نفسه دارای توانایی انجام طراحی هستید چرا که مدرک تحصیلی شما چنین توانایی را ثابت می کند ولیکن از نظر ضوابط حرفه ای باید شرایطی را کسب کنید تا به طور رسمی بتوانید خدمات مورد نظر را به متقاضی بدهید. اگر نقشه ای که این شخص خواستار آن است را بدون درج امضا تحویل وی دهید، به این معناست که شما فقط آن را پیشنهاد کرده اید و وی مجبور نیست حتماً همان را مورد استفاده قرار دهد لذا تمامی تبعات آن بر عهده خود اوست منوط بر این که هیچ وجهی دریافت نکنید اما اگر قصد گرفتن دستمزد را دارید حتماً قراردادی تنظیم کرده و در آن درج کنید که نقشه ای را که تهیه می کنید فقط و فقط با توجه به درخواستهای متقاضی تهیه شده و شما تحت هیچ عنوانی آن را به عنوان این که صلاحیت قانونی مورد نظر را دارید، تهیه نکرده اید، ضمناً تحت هیچ شرایطی نقشه را امضا نکنید
سوال ۶۲ : در مجتمعی ١٣ سال ساخت زندگی میکنم که هنوز سند ندارد ولی پایانکار دارد. تراس روبازی در این مجتمع وجود دارد که یکی از ساکنین که به این تراس نزدیکتر است از آن بصورت اختصاصی استفاده میکند و اجازه استفاده را به هیچکس نمیدهد و ادعا میکند با دادن پول بیشتر به سازنده (شرکت تعاونی) این تراس را خریده است. جهت تامین دلیل به شورای حل اختلاف مراجعه کردیم و کارشناس رسمی در گزارش نوشته است که این تراس روباز مشاع است.
با این اوصاف آیا سازنده میتواند با دریافت پول بیشتر این تراس (مشاع) را فقط به یکی بفروشد در حالی که هیچکس رضایت ندارد؟ اقداماتی که میتوان انجام داد چیست؟
لازم به ذکر است که vent های هواکش دستشویی ها و سیم های آنتن تلویزیون طبقات پایین در این تراس قرار دارد. حتی ایشون برای اینکه بوی هواکش اذیتش نکند از روی تراس اقدام به کور کردن لوله هواکش نموده است. درب ورودی تراس در لابی عمومی قرار دارد. ممنون میشم پاسخ بدید
با توجه به توضیح شما، این همسایه وفق مادّۀ ۲ قانون تملک آپارتمانها مصوب ۴۳/۱۲/۱۶ و مادّۀ ۳ آیین نامۀ آن مصوب ۴۷/۲/۸ حق استفادۀ اختصاصی را ندارد و تصرف وی در آن بخش تصرف عدوانی تلقی شده و همسایگان می توانند علیه نامبرده شکایت کرده و مجازات وی وفق مادّۀ ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب ۷۵/۳/۶ بین یکماه تا یکسال حبس است.
سوال ۶۳ : اگر ناظر ساختمان با مالک مشکل پیدا کنند ، و کارشون به شورای انتظامی بکشد به چه طرقی ناظر میتواند از ادامه کار انصراف دهد ؟
اگر مالک اجازه ندهد راهی برای انصراف هست ؟
١- نظر به اینکه قرارداد انجام خدمات مهندسی ساختمان از جمله نظارت، در ادبیات حقوقی به عنوان قرارداد نامعین نام برده می شود و مستنداً به مواد ١٠، ١٨۵ ، ٢١٩ و ٢٣١ قانون مدنی چنین قراردادی اصطلاحاً قرارداد لازم بین شما دو طرف تلقی می شود که به این معناست که هیچیک از طرفین به تنهایی نمی توانند آن را نادیده گرفته به عبارتی فسخ کنند مگر با توافق دو طرف یا رای مرجع قضایی یا موجبات قانونی بنابراین نه شما و نه مالک نمی توانید به تنهایی آن قرارداد را نادیده گرفته فسخ کنید مثلاً شما استعفا بدهید یا مالک شما را برکنار کند.
٢- در خصوص مبنای برقراری رابطه حقوقی بین شمای ناظر و مالک سه حالت قابل تصور است:
٢-١- هیچ قراردادی کتبی بین شما دو نَفَر وجود ندارد که در این صورت مدت درج شده در پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده به مجرد اتمام مدت اعتبار پروانه می توانید به استناد بند ١۴-۴-۴ از نظامات اداری موضوع را به مرجع صدور پروانه و سازمان استان منعکس کرده و بخواهید که عملیات اجرایی تا معرفی ناظر جدید متوقف شود و در این حالت شما از دور این رابطه خارج خواهید شد.
٢-٢- بین شما دو نَفَر قرارداد کتبی وجود دَارد در این صورت سه حالت متصور است:
٢-٢-١- مدت مندرج در قرارداد به میزان مدت مندرج در پروانه ساختمانی است که در این حالت مانند شق ٢-١ فوق خواهد بود.
٢-٢-٢- مدت مندرج در پروانه کمتر از مدت اعتبار پروانه ساختمانی است که در این صورت به مجرد اتمام مدت قرارداد می توانید وفق بند ١۴-۴-۴ عمل کنید.
٢-٢-٣- مدت مندرج در قرارداد بیش از مدت اعتبار پروانه ساختمانی است در این صورت مدت قرارداد حاکم بوده باید بعد از تمدید مدت پروانه هم به نظارت خود ادامه دهید تا آنکه یا کار به اتمام برسد یا مدت قرارداد شما خاتمه یابد که در این صورت اگر کار تمام نشده باشد می توانید مطابق بند ١۴-۴-۴ عمل کنید.
سوال ۶۴ : من ناظر سازه یک ساختمان ۵ طبقه هستم آیا میتوانم یکی از واحدهای ساختمان تحت نظارت خود را از سازنده خریداری نمایم یا نه ؟ و در صورت معامله برای من( ناظر) در شورای انتظامی مشکلی پیش میا ید؟
نظر به اینکه در ماده ٢۵ آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ٨۴/۴/١٧ برقراری هرگونه رابطه ی مالی بین ناظر و مالک ممنوع است و هرچند که به نظر من این ماده خلاف قوانین بالادست است ولیکن تا ابطال نشده لازم الاتباع است لذا چنانچه تا قبل از صدور پایانکار مبادرت به خرید واحد مورد نظر بفرمایید مشمول ماده ٩١ اصلاح إیین نامه مصوب ٩۴/١٢/۵ خواهید شد بنابراین توصیه می شود، این معامله را فعلاً انجام ندهید.
سوال ۶۵ : در خصوص درب مشترک بین راه پله و فیلتر آسانسور طبق مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان دربرخی از بندها اعلام شده است که مقاوم حریق باشد( ۳-۱-۴-۴-۱۱)و در برخی از بند های دیگر به عنوان ضد حریق اعلام شده است(-۳-۱-۱۰-۲-۵٫) تعیین مقاوم حریق بودن و یا ضد حریق بودن این دربها رو مهندس معماربایستی تائید کنه یا خیر؟ چون آتش نشانی و نظام مهندسی استان مسئولیت رو به مهندس واگذار میکنن و شرکت های سازنده درب ها هم چنین تائیدیه ای بابت مقاوم بودن در برابر حریق و مدت زمان مقاومت نمیدن و ندارن. راهکاری برای این موضوع دارید؟
خدمت شما عرض کنم که چون امر ضد حریق بودن ماهیّتاً یک کار مهندسی به معنای دقیق کلمه است و نظر به اینکه در ضوابط مربوط به کارشناسی، اعلام نظر در خصوص تجهیزات وابزار ضد حریق عمدتاً در صلاحیت مهندس تأسیسات می باشد لذا انتظار آن از مهندس معمار انتظاری نامعقول و مغایر تخصص، دانش و صلاحیت نامبرده می باشد. بنابراین اقتضا دَارد تلاش مستمر شود تا این قضیّه بطور درست و منطقی به سرانجام برسد
سوال ۶۶ : سوالی داشتم،ممنون میشم عنایت فرموده پاسخ دهید. هفت سال پیش کسی واحد اپارتمانی را خریداری کرده و به یک زوج اجاره داده. به یکسال نکشیده که در زمستان گویا از قاب دور ورودی لوله بخاری نشتی گاز صورت گرفته و هر دونفر متاسفانه فوت کرده اند. و قاضی مالک را به پرداخت ۱۴میلیون تومان دیه محکوم کرده است. خواستم بدانم ممکن هست دفاعیه ای تنظیم کرد تا مالک از پرداخت دیه معاف گردد یا خیر؟
عرض کنم که موضوعی را که مطرح کرده اید اینگونه نیست که با بیان اطلاعات به میزانی که طرح کرده اید بتوان جواب قابل قبول داد، همانگونه که میزان داده ها (input )به یک رایانه در میزان و کیفیت خروجی (output ) تأثیر دَارد مشورت حقوقی نیز چنین وضعیّتی دَارد علی هذا اگر خواست شما دریافت راهکار مناسب و قابل قبول و مفیدی می باشد می طلبد که اطلاعات پرونده از بای بِسْم الله تا تای تمت ارائه شود تا بیاری خدا بتوان راهکار مناسب را ارائه داد. البته این شیوه دیدگاه بنده برای اعلام نظر استنباطی من می باشد والّا چه بسیارعزیزان فرهیخته و متضَلِّعی در علم حقوق در گروه حضور دارند که با توجه به همین مقدار اطلاعات داده شده ارائه طریقهای مناسب و مفیدی ارائه خواهند داد که البته این ویژگی در توان بنده نیست. سرافراز باشید.
سوال ۶۷ : می خواستم نظر شما رو در مورد دستورالعمل اخیر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر حذف مهندسان کارمند دارای پروانه از سیستم نظام مهندسی جویا بشم. آیا این دستورالعمل قانونی هست؟ اگر نه چگونه قابل ابطال خواهد بود؟
عرض کنم که به اعتقاد بنده این بخشنامه وزیر محترم راه و شهرسازی خارج از اختیارات قانونی ایشان بوده و برای ابطال باید شکایت خود را به دیوان عدالت اداری بدهید که البته میتوانید دو درخواست را مطرح کنید :
١- دستور موقت مبنی بر منع أجرای بخشنامه تا صدور رای نهایی
٢- ابطال بخشنامه
گفتنی است که چه دستور موقت مورد موافقت قرار گیرد چه نگیرد رسیدگی به درخواست اصلی که در هیئت عموم دیوان عدالت مطرح میشود کمتر از دو ونیم الی سه سال بعد نخواهد بود مگر استثنائی بوجود آید. علی ایحال اگر قصد طرح موضوع در دیوان هست توصیه میشود از خدمات اشخاصی استفاده شود که توانایی أخذ موافقت با دستور موقت را داشته باشد.
سوال ۶۸ : با توجه ب ابلاغیه های جدید ک وظیفه کنترل کیفیت ساختمان برعهده شهرداری و بازرس گذاشته، تکلیف تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چی میشه!!؟؟
توی این تبصره بطور واضح وظیفه کنترل کیفیت ساختمان رو بر عهده ناظر گذاشته
و بر اساس همین تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، کارشناس رسمی دادگستری مهندس ناظر رو توی پرونده ها مقصر اعلام میکنه
فک کنین سال ۹۷ یک مهندس قرار داد نظارت ی ساختمان رو امضا میکنه و میدونه بر اساس همین تبصره قراره در حادثه ای ک در ساختمان اتفاق میافته مقصر اعلام بشه…. الان چی تغییر کرده!!؟؟
این ابلاغیه های جدید چ تاثیری در رای کارشناس رسمی و قاضی(در مورد مهندس ناظر) خواهد گذاشت؟
تکلیف ماده ۸۵ قانون کار و آیین نامه حفاظت کارگاههای ساختمانی چی میشه؟ توی این ماده مستقیما مهندس ناظر رو مسیول کنترل کیفیت اعلام کرده!!
اولاً- باید در نظر داشت که این گونه نیست که قانون‌جدید حتماً قانون‌قدیم را نسخ می کند مگر نسخ صریح علی ایحال هرگاه چنین تردیدی بوجود آمد در وهله نخست تخصیص قانون پذیرفته می شود نه نسخ آن.
ثانیاً- تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری همچنان به قوت خود باقیست و مورد عمل می باشد
ثالثاً- با ابلاغ شیوه نامه جناب وزیر هیچ تغییری در قانون و مسؤولیت مهندس بویژه ناظر ایجاد نشده و نمی شود.
سوال ۶۹ : در مورد نظارت تاسیسات موردی هست که تجهیزات مکانیکی و برقی به راحتی توسط کارفرما یا بهره برداران ممکنه تعویض بشن یا کلا حذف بشن
برای اینکه در آینده مسئولیتی از این بابت متوجه ناظر نباشه شما کدام مورد رو صلاح میدونید :
١ – گرفتن تعهدنامه محضری بدین شکل که بنده مالک فلان ساختمان تمام تجهیزات مکانیکی و دودکشها و دریچه های تبادل هوا را صحیح و سالم تحویل گرفتم و در تعمیر و نگهداری آنها کوشا خواهم بود و حق تغییر در آنها را ندارم و مسئولیت هر تغییری در آنها مستقیما با شخص اینجانب ( مالک یا بهره بردار ) خواهد بود و در صورت تحویل ساختمان با بهره برداران دیگر همین مراتب را به آنها اطلاع خواهم داد و از آنها تعهد خواهم گرفت .
٢- صورتجلسه بین مالک و ناظر هماهنگ کننده و ناظر تاسیسات و اجرا کننده تاسیسات ساختمان
آیا گرفتن تعهد به اون شکل که براتون نوشتم باطل نیست ؟
با توجّه به اینکه مباحث سیزده ، چهارده و هفده عمده مباحث تأسیسات مکانیکی و برقی را در بر دارد و در این سه مبحث نکات اساسی متعددی بیان شده و تکالیفی را متوجّه طراح، ناظر و مجری کرده است و در چنین حالتی حسب بایسته های قانونی اگر تکلیفی متوجه شخصی باشد اصل بر این است که انجام نشده مگر بطور مستند و مستدل اثبات و احراز شود لذا تویۀ اکید و شدید می شود که برای پرهیز از هرگونه اما و اگر احتمالی در آینده و در راستای مستند سازی هم ناظر و هم مجری پروژۀ تأسیساتی نه تنها نقشۀ چون ساخت(as built) را به طور دقیق و با ذکر جزیییات تهیّه کرده و به امضای مالک برساند بلکه تمامی موارد انجام شده با ذکر جزیییات نیز صورتجلسه شده و به امضا و اثر انگشت مالک رسیده ووی اقرار کند که تمامی آنها را درست و صحیح تحویل گرفته و سعی شود که دوتن از اشنایان و مورد اعتمادان مالک نیز به عنوان شاهد پای نقشه ها و صورتجلسه را هم امضا کنند. البته اگر این نوشته محضری باشد که بسیار عالی است اما ممکن است برای انجام آن موانعی باشد لذا همان روش اول که گفته شد مفید بوده و می تواند مورد استفاده قرارگیرد.
سوال ۷۰ : در قراردادهایی ساختمانی که با پیمانکاران جزء بسته میشه :
۱) نوشتن بندی با این مضمون که تهیه کلیه وسایل ایمنی مانند کفش ایمنی و کمربند مهار و…. برعهده پیمانکار می باشد، درست است یا قانونا این وسایل را باید کارفرما تهیه کند؟
۲) آیا نوشتن بند دیگری با مضمون رعایت کلیه موارد ایمنی مبحث ۱۲ و آیین نامه حفاظتی کارگاه ها از طرف پیمانکار الزامی است، در زمان وقوع حادثه به تبرئه کارفرما کمک می کند؟
هرگاه قانونگذار تکلیفی را متوجه شخصی کند تا ثابت نشود که نامبرده آن را انجام داده فرض بر این است که کوتاهی کرده است. از آنجایی که کار متعلق به کارفرما است پس قاعدتاً باید تمامی مقدمات و ابزارهای انجام آن را نیز خودش تهیّه و تأمین کند و مادّۀ ۹۵ قانون کار هم دقیقاً مسئولیّت تأمین ایمنی و حفاظتی را متوجه کارفرما کرده است علی هذا اگر هم کارفرما در طی قراردادی کار را به پیمان می دهد و کارگران پیمانکار مستقیماً کارگر کارفرما تلقی نمی شوند و قاعدتاً مادّۀ ۹۵ قانون کار نباید شامل حال وی شود ولیکن برای جلوگیری از هرگونه احتمال ولو ضعیف شایسته است که به طور مرتب پیمانکار موصوف و عوامل وی توسط کارفرما یا نمایندگان وی مورد بازدید و کنترل قرار گرفته اطمینان حاصل کنند که تمامی اصول رعایت شده تا در روز مبادا بتوانند مانع وقوع حادثه شوند و اگر کارفرما در کنترلها مواجه با کوتاهی پیمانکار شد فوراً عکس العمل لازم حتی به صورت فسخ قرارداد و قطع همکاری با پیمانکار نشان داده شود تا از گرفتار شدن در فراز نشیبهای قضایی رهایی یافته شود. ناگفته نماند که بهترین روش این است که در وهلۀ نخست قرارداد سفت و محکمی با ذکر جزیییات با پیمانکار منعقد شود تا بعداً بتوان به استناد آن با کوتاهی و بی مبالاتی وی مقابله کرد.
سوال ۷۱ : من مالک یک ساختمان جنوبی ساز یک طبقه مستقل هستم همسایه پشتی من در حال ساخت و سازه یک آپارتمان ۶ طبقه میباشد. ایشون در تراز بام خونه من جهت نورگیر یک پنجره گذاشته که از طبقه بالاتر یعنی طبقه دوم یک داکت برای نورگیر تعبیه نموده است. بعد از مراجعه بنده به مالک ساختمان ایشان گفتند که کار من قانونی هستش و شما هر کاری میکنید انجام بدید. با توجه به مطالب فوق آیا مالک این ساختمان کارش قانونی هستش؟
من اگه بخوام جلوی کار این آقا رو بگیرم چیکار باید کنم و به کجا مراجعه کنم.
الان در مرحله سفتکاری هستش
استاد عزیز خواهشا جواب بدید
من جایی رو برای گرفتن جواب سوالم سراغ ندارم.
خدمت شما عرض کنم که قانونگذار در مادّۀ ۱۳۳ قانون مدنی اجازه داده که هر مالکی می تواند در دیوار اختصاصی ملک خود شبکه یا روزنه(نه پنجره) باز کند و همسایۀ مجاور نمی تواند مانع شود ولیکن می تواند در جلوی آن روزنه یا شبکه پرده آویخته یا دیواری در ملک خود مقابل آن احداث کند تا مانع دید وی شود. علی هذا شما نمی توانید مانع احداث روزنه و شبکه در دیوار اختصاصی ملک همسایه شوید ولیکن می تواند جلوی آن دیواری را احداث کنید اما اگر پنجره احداث کرد فوراً به شهرداری منطقه مراجعه کرده موضوع را به آن نهاد گزارش کنید و اگر اظهار شد طبق مقررات است بخواهید تا حتماً مستند قانونی آن را به شما نشان بدهند و اگر طفره رفتند می توانید علیه همسایه به دادگاه عمومی و علیه شهرداری به دیوان عدالت اداری طرح دعوی کنید.
سوال ۷۲ : تبصره ۲ ماده ۲۴ آیین نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در خصوص دستورالعمل مربوط به نحوه ارجاع کار نظارت و تعرفه های آن از طرف وزارت مسکن و شهرسازی است ولی شیوه نامه ای که اخیرا وزیردر خصوص تبصره ۲ ماده ۲۴ ، ابلاغ کردند به امور طراحی و اجرا هم پرداخته است و در واقع برای خودش یک آیین نامه شده است ، آیا این مسئله اشکال یا ایراد ندارد ؟
صرف نظر از اشکال شکلی تصویب و ابلاغ شیوه نامه ، اصول حقوقی اقتضا می کند که فقط در خصوص موضوع سند فرادست راهکار اجرایی داده شود و لذا اگر مصوبۀ گفته شده، اسناد قانونی فرا دست را نادیده بگیرد فاقد اعتبار است مع الوصف این فقدان اعتبار به این معنا نیست که هرکس بتواند سرخود و مستقلانه از آن سرپیچی کند. که اگر این گونه باشد یقیین بدانید که دیری نخواهد پایید که هرج و مرج حاکم خواهد شد.
سوال ۷۳ : اگر مدت تعهد نظارت مالک با ناظر به اتمام برسد و پروژه به اتمام نرسیده باشد آیا مالک میتواند با ناظر قبلی تمدید نکند و درخواست ناظر جایگزین نماید؟
وفق صریح بند ۱۴-۴-۴ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان ، امکان دارد.
سوال ۷۴ : در نظام مهندسی … و در همین فروردین ماه دو مجمع داشتیم که با ابلاغ شیوه نامه وزیر کنسل شده از طرف هیات مدیره. البته زمان دستور مجمع اول و درج در روزنامه بعد از نامه وزیر در عدم کسر ۵ درصد بوده پس هیات مدیره از آن مطلع بوده !! ولی اشکال قانونی در اینه که ایا میشه مجمع ایکه روزنامه شده و دستور مجمع چه قانونی و چه غیر قانونی !! در روزنامه درج شده باشه کنسل کرد… به نظر من بایستی با این شرایط مجمع تشکیل شه و رییس مجمع کنسل شدن ان رو به رای بزاره … بماند که هزینه برگزاری این مجمع بی فایده تحمیلم بشه… راهنمایی بفرمایید ممنون میشم
معمولاً دستور جلسۀ مجامع عمومی متعدد است و اگر اشکالی در یک چند مورد هم بوجود آید بقیّۀ موارد مطرح می شود امّا اگر دستور جلسه فقط یک موضوع باشد و محرز و آشکار شود که با قوانین، آیین نامه ها و بایسته های قانونی صادره توسط مرجع / مراجع صلاحیت دار مغایرت دارد، آشکار است که مجمع یاد شده در صورت تشکیل فاقد اثر بوده و لذا بدیهی است که شخص / اشخاص مأمور به برگزاری مجمع باید ضمن منتفی کردن جلسه موضوع را از طریق مقتضی و قابل قبول به اطلاع اعضا برساند. ضمناً اعضای هیچ مجمعی در جایگاهی نیست که اختیار آن را داشته باشد که منتفی شدن یا نشدن مجمع با دستور جلسۀ غیر قانونی را به رأی بگذارد.
سوال ۷۵ : من ۱۰ سال پیش ۲ اپارتمان در یک مجتمع ۳۰ واحدی در مازندران خریداری کردم الان که موقع سند زدن شده سازنده اعلام کرده اگر پارکینگ میخوای بایستی هر کدام ۳۰ م پرداخت کنی. در موقع قرار داد هیچ اشاره ای سازنده به پارکینگ و قیمت ان نکردن فقط اعلام کرد چون ما ۳۰ واحد آپارتمان و ۱۶ عدد پارکینگ داریم که به شما یک پارکینک بیشتر نمیرسه ما هم چیزی نگفتیم تا امروز میخواد سند بزنه درخواست ۳۰ م بابت هر پارکینگ کرده. سوال من اینه که می تونه ادعای این مبلغ را بکنه برای دو آپارتمان ۷۰ متری که قیمت ملک متری ۲م است ۶۰ م بابت پارکینگ بگیره و تعهد شفاهی که گفته بود من فقط یک پارکینگ می تونم تامین کنم چی میشه ممنون میشم اگر راهنمای کنید
خدمت شما عرض شود که غالباً در معاملات مربوط به ساختمان که مبتنی بر یک قرارداد می باشد، طرفین تلاش می کنند تا تمامی موارد دیده شده و حتی المقدور تعهدات هر طرف معلوم گردد. اگر در معاملۀ مذکور تعهد شده که فروشنده باید پارکینگی تحویل دهد باید به این تعهد پای بند بود و هرگونه مطالبه ای، خارج از اصول حقوقی است و قابل پیگیری می باشد.
سوال ۷۶ : متاسفانه مدتی است نمایندگی های بیمه … از ذکر این جمله که کلیه پروژه هائی که قبلا و در سال های گذشته پایان کار گرفته اند تحت پوشش بیمه می باشند خودداری می کنند اینکه چرا قبلا برخی از نمایندگی ها این جمله را در بیمه نامه ها قید می کردند و اکنون این کار را نمی کنند بحث دیگری است
از طرف دیگر شرکت هائی نیز بصورت محدود برای مثال پوشش ده ساله برای سال های قبل اقدام به صدور بیمه نامه می کنند بیمه … در این مورد سکوت می کند آیا سکوت بیمه … را می توان با فرض اینکه پوشش کارهای قبل در ذات بیمه مسئولیت وجود دارد تلقی کرد
چون بیمه در ادبیات حقوقی یک قرارداد تلقی میشود زیرا نیاز به توافق دو طرف دَارد لذا تابع قواعد عمومی قراردادهاست، یکی از این قاعده ها اصل تنصیصی بودن تعهد است یعنی که هرطرف قرارداد متعهد به انجام تعهدی است که در قرارداد بعهده گرفته است بهمین دلیل است که در حقوق خصوصی اصطلاحا گفته میشود ایجاد تعهد نیاز به نص دَارد و اصل برعدم تعهد است مگر خلاف آن ثابت شود، برهمین أساس چون در قرارداد بیمه باید تعهد بیمه گر تصریح شود تا متعهد انجام آن باشد لذا اگر در قرارداد بیمه تعهد جبران خسارت کارهای قبلی تصریح نشده باشد، بیمه گر متعهد بآن نیست. بعبارت دیگر پوشش کارهای قبلی در ذات بیمه مسؤولیت وجود ندارد. الله اعلم
سوال ۷۷ : از نظر حقوقی در پیش نویس آیین‌نامه جدید ، مسئولیت های حقوقی مهندسین به چه صورت میباشد و با توجه به اینکه قوانین بالا دستی اصلاح نشده آیا این آیین نامه تاثیری در حجم زیاد مسئولیت های نظارت برای مهندسین دارد یا خیر؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
١- أساسا آیین نامه نمیتواند گستره قانون را کاهش یا افزایش دهد.
٢- در آیین نامه پیشنهادی در خصوص چگونگی مسؤولیت، راهکاری دیده نمیشود چرا که جای آن در آیین نامه نیست. آنچه که مهم است اینست که:
الف- یک نهاد جدید بنام بازرس أعم از حقیقی یا حقوقی تأسیس کرده که نقش ناظر کنونی را دَارد.
ب- به ناظران کنونی مرخصی دراز مدت داده شده تا قدری استراحت کنند النهایه اگر مالکی خواست برای خود وردستی داشته باشد میتواند با یکی از این ناظران قرارداد منعقد کند که با توجه به فرهنگ کنونی جامعه آنقدر نایاب است که مشمول قاعده “اَالنادرُ کَالمَعدوُمْ” خواهد شد.
کوتاه سخن اینکه دیری نخواهد پایید که یا ناظران با شکل کنونی، بازنشسته شده به کنج عزلت میخزند وَیَا او نیز لاجرم در لباس بازرس به آرائه خدمات خود مبادرت میورزند.
ج- ضمن إعطای نقش حاشیه ای کمرنگ به سازمان نظام مهندسی ساختمان وأستان ( که البته در وضعیت کنونی سخت زیر سوْال هستند) به نهاد شهرداری اختیاراتی أعطا شده است که بجرئت میتوان گفت که در عمر دست کم شصت(۶٠) ساله آن سراغ نمیتوان گرفت.
سوال ۷۸ : چندروزیست این فرضیه مطرح میشود که “اختلاف اصلی مابین وزارت راه و شهرسازی با وزارت کشور در مورد نهاد ناظر بر مقررات ملی ساختمان است و نه نحوه انتخاب ناظر بر مقررات ملی ساختمان! به دیگر سخن آنچه اعضاء به آن اعتراض دارند ( نحوه انتخاب ناظر نظام مهندسی ) در حاشیه اختلافات قرار دارد! در صورت به توافق رسیدن دو وزارتخانه مزبور ( که درنهایت به نوعی مصالحه خواهند رسید ) بعید است همکاران نظام مهندسی به آنچه مد نظر دارند برسند اگر به امید دیگران و نه خود، بمانند”
بعنوان شخصی که در دو حیطه ی حقوق و مهندسی تحصیلات عالیه داشته و در هر دو شاخه مشغول به فعالیت بعنوان یک وکیل پایه یک دادگستری و مهندس پایه یک هستید ، خواهشمندم تحلیل حقوقی خود را در ارتباط با اختلاف نظر بین وزیر کشور و وزیر راه و شهرسازی بفرمایید؟ و اینکه آیا اصل بر کمک به مهندسین است؟ یا واگذاری مسئولیت خودشان بر دیگر نهاد(طبق فرضیه ای که پیشتر مطرح شد)؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که به عقیدۀ بنده هردو موضوع را دربر می گیرد به بیانی دیگر اختلاف مطروحه هم مربوط به نهاد نظارت حاکمیتی است و هم ناظر بر عملیّات اجرایی، به نظر اینجانب اگر واقعاً خود را مقیّد به قانون و بایسته های قانونی می دانیم (صرف نظر از جوانب دیگر چرا که در این قضیّه حرف اول را قانون یعنی مصوبۀ مجلس می زند نه استنباطات شخصی که چه بسا مغایر اصول و قواعد حقوقی است) نظر وزیر راه و شهرسازی منطبق با قانون است نه نظر وزارت کشور قانونگذار در نصّ مادّۀ ۳۷ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان به هیچوجه ارجاع انحصاری نظارت را به سازمان نظام مهندسی ساختمان محول نکرده است که اگر این گونه بود هیچگاه در بند ۸ مادّۀ ۱۵ قانون مرجع ارجاع کار را اشخاصی دیگر معرفی نمی کرد و برای سازمان و سازمان استان فقط نقش حاشیه ای و کمک کننده لحاظ نمی کرد، بعلاوه که اگر واژۀ “خدمات مهندسی” را بر امر ساخت و ساز تفسیر و تعبیر کنیم مواجه با تفسیری از قانون خواهیم شد که تا کنون سابقه نداشته و منطبق با هیچ منطقی نیست چرا که لازم می آید که تمامی مفاد و مندرجات قانون و آیین نامه را بی محتوا و وارونه لحاظ کنیم. کوتاه سخن این که از منطوق و مفهوم(متن و روح) قانون نمی توان استنباط و استنتاج کرد که ارجاع نظارت انحصاراً در اختیار سازمان استان باشد و اما اگر نظر بر این باشد باید و باید متن مادّۀ ۳۷ و بند ۸ مادۀ ۱۵ قانون در مجلس تغییر یافته و اصلاح شود وآیین نامه قادر به چنان تغییر و اصلاحی نیست. بنابراین صرف نظر از این که آقای وزیر باید و باید وفق اصل ۱۳۸ قانون اساسی عمل کرده و در مصوبات خود چهارچوب آیین نامۀ هیئت وزیران را رعایت کند ولیکن در وضعیّت کنونی مصوبۀ وی اگرچه مغایر آیین نامۀ هیئت وزیران است اما موافق قانون می باشد و چون قانونگذار به وزیر اجازۀ تدوین و تصویب آیین نامه را داده لذا مصوبات وی ولو که از نظر ما مغایر آیین نامۀ هیئت وزیران است اما لازم الاتباع بوده و هیچ شخصی نمی تواند آن را نادیده بگیرد مگر قاضی دادگاه و هیئت عمومی دیوان عدالت اداری. افزون بر این توضیح امّا نظر وزارت کشور نیز قابل پذیرش نمی باشد چرا که هرچند وزارت راه و شهرسازی وظیفۀ نظارت عالیه را دارد، شهرداری نیز وفق نصّ مواد ۱ و ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، شهرک و روستا مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ وظیفۀ کنترل و نظارت بر احداث ساختمانها داشته و چون دارای اختیار اجرایی هستند در وقوع حادثه کاملاً مسئولیّت مدنی و کیفری داشته و باید پاسخگو باشند. علی ایُّحال همانگونه که عرض شد دعوای مطروحه هم مربوط به انتخاب ناظر است و هم نهاد نظارت حاکمیّتی.
سوال ۷۹ : با توجه به اختلاف نظر و دیدگاه وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت کشور در امر کنترل ساختمان بنده میخواستم سوال کنم اصولا مطابق قوانین جاری کشور (نظام مهندسی ، شهرداریها و …) وظیفه کنترل ساختمان بر عهده کیست؟ بنده نظریه سرپرست معاونت حقوقی دولت را چند بار خواندم ایشان برخلاف دکتر آخوندی که اعتقاد دارد وظیفه کنترل ساختمان فقط بر عهده شهرداریهاست پنج‌نهاد و شخصیت حقوقی و حقیقی شامل شهرداری ، مسکن و شهرسازی ، مهندس ناظر ، مجری و نظام مهندسی را با توجه به قوانین و آیین نامه ها ، در امر کنترل ساختمان ذیمدخل میدانند که وظیفه تصمیم گیری ، وضع ضوابط و حدود اختیارات و وظایف دستگاه های ذیربط در امر کنترل بر عهده هیات وزیران می باشد
نظر شخصی بنده این هست که مسئولیت این امر چنانچه به صورت تیمی و گروهی باشد نه تنها موجب افزایش کیفیت ساخت و ساز و صنعت ساختمان میگردد بلکه مانع تجمع قدرت و فساد در ارگانهای مربوطه هم خواهد شد، بسیار ممنون و سپاسگذار خواهم بود نظر اساتید محترم را هم در این زمینه داشته باشیم
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت مهندس گرامی عرض شود که چون در ادبیات حقوقی مسئولیّت مستلزم وجود نصّ قانونی است بنابراین اشخاص مختلف اعم از حقیقی یا حقوقی (عمومی دولتی و غیردولتی، خصوصی) فقط باید و باید اقداماتی را معمول دارند که حسب بایسته های قانونی بر عهدۀ آنان محول شده است. تدقیق در مواد مختلف قانونی دلالت آشکار بر این دارد که وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان وفق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (بویژه بند ۵و ۸ مادّۀ ۱۵ و ۳۵) و شهرداری ها وفق نصّ صریح مواد ۱و۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، شهرک و روستا مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ عهده دار نظارت حاکمیّتی بر ساخت و ساز شهری و چگونگی انجام خدمات مهندسی توسط اعضای سازمان استان بوده و مهندس ناظر به عنوان یک مسئول خصوصی عهده دار مسئولیّت دوگانه است با این توضیح که هم باید نظارت بر ساخت و ساز مجری داشته عملکرد وی را به کارفرما منعکس کند و هم به نهادهای نظارتی و این مسئولیّت برگرفته از مواد ۳۳و ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، تبصرۀ ۷ مادّۀ ۱۰۰ قانون شهرداری و مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی می باشد. اما این که امر نظارت به هیئتی سپرده شود می تواند مورد بررسی قرار گیرد ولیکن محمل صریح قانونی برای آن وجود ندارد.
سوال ۸۰ : نده در خصوص بند ج ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی چند سوال داشتم؟
فرضیات :
۱- در ماده ۴ قانون نظام مهندسی (ق.ن.م) شرایط صدور و تمدید و ابطال و تغییر مدارک پروانه اشتغال به آیین نامه ارجاع داده شده است.
۲- ماده ۳ ق.ن.م سازمانهای نظام مهندسی را غیر انتفاعی و تابع قوانین و مقررات حاکم بر موسسات غیر انتفاعی می داند.
۳- ماده ۱۷ ق.ن.م مرجع رسیدگی به تخلفات حرفه ای و انضباطی و انتظامی رو شورای انتظامی و یا مرجع قضایی اعلام کرده است.
۴- ماده ۲۱ ق.ن.م بند ب تعیین خط مشی سازمانها رو وظیفه و اختیار شورای مرکزی دانسته است.
۵- در ماده ۲۶ ق.ن.م اختیار وزارت مسکن و شهرسازی در حیطه نظارت به توصیه و در صورت عدم اصلاح به پیشنهاد انحلال محدود شده است.
با توجه به فرضیات بالا و این مطلب که آیین نامه نویس در تدوین آیین نامه می بایست کلیه قوانین بالادستی را رعایت کند و نمی تواند تنها به یک ماده قانون در تدوین آیین نامه اکتفا کند
سوال پیش می آید که
۱- اختیار وزیر که در ماده ۲۶ محدود به توصیه است چگونه و بر اساس کدام ماده قانون در بند ج ماده ۲۳ به صدور ابلاغیه و اطلاعیه لازم الاجرا و مرجع تشخیص تخلف و بررسی تخلف و صدور رای محکومیت فراتر از شورای انتظامی افزایش یافته است ؟
۲- با توجه به غیر انتفاعی بودن سازمان و قوانین حاکم بر آن وفق ماده ۳ ق.ن‌م و تعیین ساختار تشکیلاتی ان در ماده ۵ ق.ن.م جایگاه وزارت مسکن و شهرسازی و وزیر و رابطه آن با سازمان و اعضا بصورت جایگاه ریس(وزارت) و مرئوس (سازمان) است یا جایگاه وزارت یک جایگاه نظارتی و مشاوره ای است؟
با تشکر
عرض شود که :
١- اختیار وزارت راه و شهرسازی در ق.ن.م و ک.س و م ٢۶ قانون فراتر از توصیه است. تدقیق در منطوق و مفهوم قانون از جمله بند «ه» م ۲۱، م ۲۶ و تبصره ذیل آن، گفته فوق را اثبات می کند.
۲- اختیار مذکور در بند «ج» م ۲۳ آیین نامه اجرایی خلاف قانون و بویژه اصل ۲۲ قانون اساسی است و اقتضا دارد از طریق هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شود.
٣- وزارت راه و شهرسازی سِمَتِ ریاست بر سازمان، سازمان استان و اعضای آن را ندارد ولیکن دارای نقش نظارتی آنهم استصوابی است و به همین دلیل است که اختیار ابلاغ اطلاعیه و دستورالعملهای إنذاری و إرشادی را دَارد.
سری بعدی این مجموعه را حتما مطالعه نمایید، با ما همراه باشید …
مهمترین سوالات حقوقی مهندسین ساختمان
سری چهارم :
سوال ۴۱ : ملکی مدت ۵۸ سال است در تصرف شخصی بوده و بعد از او در اختیار ورثه میباشد چون همجوار اداره دولتی بود ، اداره مورد نظر ا قدام به اخذ سند نمود و ادعای سازمانی بودن منازل را دارد و حدود ۲۰ سال است که به علت دروغ بودن و نداشتن مدارک مستند نمیتواند ادعای خود را ثابت کند ، آیا معاون دادستان بدون روئیت مدارک مسند میتواند حکم و یا دستور تخلیه صادر کند یا نه ؟ و ما چگونه میتوانیم حقوق شصت ساله خود را طبق قانون اخذ کنیم ، با سپاس از زحمات شما .
در ضمن منازل قدیمی ساز بوده و خارج از محدوده داره مورد نظر میباشد.
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
اگر سند ملک موصوف بنام اداره باشد در اینصورت وفق ماده ٢٢ قانون ثبت اسناد اداره یاد شده مالک شناخته شده می تواند هم از طریق دادگاه حقوقی و هم کیفری علیه شما اقدام کرده و خلع یدتان کند و حتی ایجاد دردسر در دادگاه کیفری بنماید، مع الوصف اگر مدرک یا مدارکی دال بر حقانیت خود دارید می توانید با تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضای ابطال سند اداره مذکور را تقدیم دارید تا پس از ابطال آن سند، سند جدید برای شما صادر گردد.
سوال ۴۲ : سوال بنده در مورد آیین نامه کنترل ساختمان هست ،ممنون میشم پاسخگو باشید،با توجه به اینکه دولت لایحه اصلاح قانون نظام مهندسی به مجلس ارسال کرده و در این به اصطلاح اصلاحیه ،تقریبا تغییر تمام وکمال قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان رو به دنبال داره ،چنانچه در صورت عدم اطلاع کافی نمایندگان مجلس نسبت به این اصلاحیه و تغییر قانون و تصویب آن توسط نمایندگان ،آیا این کار وزارت راه و شهرسازی مغایر با قانون هست ؟چرا که عملا قانون اصلاح نشده بلکه تماما تغییر کرده و چیزی از قانون اولیه باقی نمانده و ضمن اینکه قانون نظام مهندسی در مجلس در حال پیگیری می باشد و اینکار وزارتخانه موازی کاری با مجلس میباشد،حال با توجه به موارد فوق آیا اینکار حتی در صورت تصویب خلاف قانون هست؟و میتوان از طریق دیوان عدالت اداری برای ابطال آن اقدام نمود ؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
تا زمانی که قانون جدید وضع و تصویب و ابلاغ نشده باشد هیئت وزیران و وزیر راه و شهرسازی وفق اصل ١٣٨ قانون اساسی می توانند به تصویب آیین نامه و بخشنامه مبادرت ورزند، حال اگر آن مصوبه خلاف قانون بود می توان ابطال آنرا از دیوان عدالت اداری خواست، اما اگر قانون عِوَض شود آن بخش از آیین نامه موجود مخالف با قانون باشد قابل استناد و استفاده نیست و فقط بخش منطبق با قانون جدید لازم الأجرأ میشود تا اینکه آیین نامه جدید تصویب شود مع الوصف اگر تا تصویب و ابلاغ آیین نامه جدید بخش خلاف قانون مورد استناد قرار گیرد می توان برای ابطال این بخش هم به دیوان عدالت اداری عرضحال داد.
سوال ۴۳ : آیا هیئت مدیره مجتمع مسکونی میتواند صرفا به دلیل رضایت تعدادی از مالکین قسمتی از مشاعات رو اجاره دهد تا کمک به هزینه شارژ شود .
لازم به ذکر است تعدادی نیز مخالف این اقدام هستند لطفا بفرمائید از نظر قانون چه حکمی دارد .
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
با سلام ودرود(۹۶/۱۲/۲)، خدمت شما عرض کنم که قانونگذار در مادّۀ ۲ قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ قسمتهای مشترک ساختمان را تعریف کرده و باستناد مادّۀ۳ آیین نامۀ اجرایی آن قانون مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ و تبصرۀ ذیل آن نه تنها حق انحصاری بر قسمتهای مشترک وجود ندارد بلکه هیچ شیئی را نمیتوان در قسمت مشترک گذارد و مالکیّت قسمت مشترک تعلّق به تمامی مالکان دارد بنابراین اگر بفرض مثال(اغراق آمیز) مالکان آپارتمانی هزار نفر باشد و یک نفر حاضر به اجاره دادن قسمت مشاع ومشترک نباشد، اجارۀ مذکور باطل بوده و اجاره دهنده و اجاره گیرنده هردو قابل تعقیب کیفری هستند.
سوال ۴۴ : سیستم ارجاع بنده را مامور به نظارت یک ساختمان ۱۸۰۰ متری کرده. مالک زنگ زده میگه من پول ندارم بریزم . ضمانت نامه هم نمیدم. بیا تعهد بده با چک امضا کن یا انصراف بده. من هم دو سابقه انصراف قبلا دارم و اگر سومین بار انصراف بدم کارتابل من تا مدتی بسته میشه به نظر شما چکار کنم؟
با توجه به اینکه پرداختن به نظارت برای مهندس یک اشتغال تلقی می شود و از این راه کسب درآمد می کند که اگر غیر از این بود هرآینه مکلف نبود که مالیات بپردازد و از سوی دیگر استفاده از امتیاز تعیین شده در ارجاع کار توسط سازمان استان حقی است که نباید دستخوش هوی و هوس یا میل و خواست مالک قرار گیرد لذا صراحتاً به مالک بفرمایید گرفتن چک توسط مهندس ناظر حرام است چگونه است که در هنگام خرید مصالح هر سازی که فروشنده بزند مالک می رقصد به ناظر که می رسد مفلس می شود؟ اگر یک حساب سرانگشتی بکنید درخواهید یافت که حق الزحمۀ ناظر به اندازۀ یک اطاق ۱۲ مترمربعی همین مالک نمیشود ولیکن در موقع پرداخت اظهار عجز می شود. جناب مهندس در وهلۀ نخست اختیار باشماست چون حق شخصی تان است اما اگر موضوع را به مشورت گذارده اید به هیچوجه مماشات نکنید به مالک بفرمایید که باید مبلغ متعلقه را نقداً بپردازد و از انصراف هم هیچ خبری نیست. موفق باشید.
سوال ۴۵ : نظارت ساختمونی دارم که مالک قصد داره مازاد بر پروانه اجرا کنه و به همین علت ازش نقشه اجرای خواستم و مهندس طراح هم(شرکت مهندسی) از مهر و امضا کردن نقشه های اجرای (سازه) که خودش طراحی کرده خودداری میکنه و میگه نقشه اجرای مهر نمیخواد در صورتی که تو نظارتای قبلیم همه نقشه اجرای مهر کردن ، تکلیف چیه ؟ نقشه های اجرای باید حتما توسط طراح مهر و امضا بشه؟؟؟
جناب مهندس نظر به اینکه طبق نصّ صریح تبصره ٧ ماده ١٠٠ قانون شهرداری اصلاحی ۵٨/۶/٢٧ مهندس ناظر مکلف به نظارت بر انطباق عملیات اجرایی ساختمان با:
١- مفاد پروانه صادره
٢- نقشه ها
٣- محاسبات پیوست
می باشد و باستناد نصّ صریح ماده ٣٠ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان نقشه هایی قابل قبول است که مصوب باشد لذا تا زمانی که نقشه ها به امضای طراح نرسیده و به اطلاع شهرداری نرسیده شده باشد به هیچوجه اجازه هیچ تغییری را ندهید و به مجرد تخلف فوراً مراتب را به مرجع صدور پروانه و سازمان استان منعکس کنید.
سوال ۴۶ : من ساختمانی در سال۹۳ ساختم و ۱۳ واحد مالک را تحویل دادم و ۱۱ واحد خودم را فروختم/ در سال۹۴پایانکار گرفتم / مالک فوت کرد و ۹ نفر ورثه با هم سر ارث در گیر شدند و تا آذر ۹۶ طول کشید و تقسیم نامه نوشتیم/ الان که برای مفاحساب دارایی مراجعه کردم از سال۹۴ تا الان مالیات بر اجاره ۱۹ میلیون حساب کردند/ من مبایعه نامه دارم که سال۹۳ و۹۴ فروختم/ آیا اگر اعتراض کنم در شورای حل اختلاف مالیات این مالیات ملغی می شود یا نه؟ واحدها ۶۵ متری هستند
خدمت شما عرض کنم که شما به هیچ وجه درنگ نکرده و حتماً اعتراض کنید، انشاءالله نتیجه میگیرید. تجربه نشان داده دستگاه اجرایی خصوصاً سازمان امور مالیاتی دست را پیش میگیرد تا پس نیفتد لذا لحظه ای در ارائۀ اعتراض تردید نکنید.
سوال ۴۷ : سلام و دعای خیر وخسته نباشید خدمت استاد دلسوز، بنده ناظر معماری شهرستانی هستم که امشب ناظر سازه زنگ زد و از بنده خواست که فردا نقشه ازبیلت و تعهدنامه ۸۵٪ عملیات ساختمانی را امضا کنم، که بنده گفتم مالک نما اجرا نکرده و این ساختمان که ۲طبقه می باشد، طبقه اولش اصلا نازک کاری و کفپوش سنگ نشده و فقط دربهای آنرا کار گذاشته، که به ایشان تاکید کردم و ازشون خواستم پایانکار رو نده که ایشون علت رو پرسید و بنده جواب دادم که من به عنوان ناظر معماری هنوز گزارش نازک کاری و نما را ندادم، که وقتی ایشون از حرفای من قانع نشد، عصبانی شد و به بنده گفت که فردا صبح من گزارش خودمو میدم، توهم کار خودتو بکن، خداحافظت باشه شب خوش. حال استاد با توجه به اینکه مالک این ساختمان ۲طبقه، طبقه اول را نازک کاری و سنگفرش نکرده و فقط درب ها را نصب کرده و نما را اجرا نکرده و طبقه دوم را کامل انجام داده و در آن سکنا گزیده (حدود۴ماه) آیا پیشرفت فیزیکی ۸۵٪ می باشد؟ و سوال دوم اینکه: آیا اگر ناظر سازه گزارش بدهد که عملیات تمام شده و ذکر بکند که مالک سکونت دارد، آیا می توانم گزارش نازک کاری را فقط برای طبقه دوم بنویسم و در همان روزی که ناظر سازه میخواهد پایان بنویسد و دفترچه اطلاعات را پرکند و تعهدنامه ۸۵٪ تایید مراحل اجرا که ناظر سازه موافق به تعویق انداختن و همراهی بنده نمی کند و قصد دارد فردا گزارش به شهرداری بدهد، آیا مشکلی برا بنده پیش نمی آید گزارش نازک کاری و ایرادات آن را همین فردا هم تاریخ با گزارش پایان ناظرسازه بدهم؟
استاد ما غیر ازخدا کسی را نداریم، استاد خدا عمر باعزت و عوض خیر و پربرکت به حضرتعالی بدهد، با پاسختان دستم را بگیرید و از سکته نجاتم بدهید
١-جناب مهندس دروهله نخست توکل به خدا کنید خودش بهترین یاور است.
٢- شما بعنوان ناظر معماری در رشته خودتان دارای استقلال هستید بنابراین هیچ شخصی نمی تواند شما را مجبور به کاری کند که میدانید خلاف قانون و ضوابط است، اگر ناظر هماهنگ کننده اقدامی کند که مربوط به رشته تخصصی شماست و بر این باورید که خلاف ضوابط است خود وی ضامن بوده و خودش باید پاسخگوی تبعات بعدی باشد. شما زمانی گزارش اتمام هر مرحله را بدهید که واقعاً اتمام یافته در غیر اینصورت گفته می شود گزارش خلاف واقع داده اید و نه تنها پیگرد انتظامی دَارد چه بسا پی آمد مالی هم دَارد. علی هذا با توکل به خدا طبق ضوابط رفتار کنید و از هیچ ارعابی هم نهراسید
سوال ۴۸ : در کارگاه کارگری اسیب دیده و حق و حقوق وی پرداخت شده چه رضایت نامه ای از وی اخذ گردد تا در اینده مجددا مدعی نگردد در صورت امکان متن نمونه ارسال فرمایید.
به نظر بنده متن زیر میتواند مفید باشد:
اینجانب…. فرزند…. دانسته و آگاهانه و با قصد و اختیار اعلام و إقرار می دارم که در خصوص حادثه…. تمامی حقوق قانونی خود را بی کم و کسر از آقای…. در تاریخ….. دریافت داشته و هیچگونه ادعایی علیه وی تحت هیچ عنوانی در هیچ زمانی و در نزد هیچ مرجعی نداشته و ندارم و رضایت بی قید و شرط خود را اعلام و إقرار می دارم.
ضمناً جناب مهندس توصیه می شود که رضایت مذکور محضری گرفته شود تا بعنوان سند رسمی غیر قابل خدشه باشد. موفق باشید
سوال ۴۹ : ناظر هماهنگ کننده و سازه ساختمان در حال اجرایی هستم که در مرحله بتن ریزی ستونهای طبقه همکف میباشد. سازنده کاملا مغایر با نقشه های مصوب در حال اجراست. گزارش خلاف را به شهرداری ارسال کرده و حتی در گزارش اعلام کرده ام که سازنده میبایست به مهندس محاسب خود مراجعه نموده و حداقل تائیدیه مهندس محاسب را ارائه نماید. متاسفانه تا کنون شهرداری ترتیب اثری نداده،تکلیف اینجانب چیست؟
خدمت جناب مهندس عزیز، توصیه می شود که همچنان به همین رویه خود عمل کنید و حتی تعداد گزارشات خلاف خود را بیشتر کنید و نه تنها به مرجع صدور پروانه بلکه به سازمان استان، اداره کل راه و شهر سازی هم گزارش خود را ارسال دارید و مطمئن باشید که در آینده مالک و شهرداری مواجه با اشکال می شوند البته اگر روزی نزد شما آمده خواستار پایان کار شدند نپذیرید مگر آنکه شهرداری قبول کند که فرم چاپی را معروف به برگ سبز پایان کار است را تکمیل و امضا نکنید که اگر انجام بدهید آنوقت مرتکب تخلف آرائه گزارش خلاف واقع میشوید که می دانید تبعات انتظامی و قضایی نامطلوبی دارد.
سوال ۵۰ : در مواردی که مالک پروانه ساختمانی را تمدید نکرده و ما این موضوع را گزارش کردیم در صورت بروز حادثه ایا همچنان مسئولیت داریم یا نه ؟
شما کنترل کنید که آیا مالک همچنان در حال ساخت و ساز هست یانه، اگر بود مستمراًبه شهرداری، سازمان استان و اداره کل راه و شهرسازی مراتب را مدام گزارش کنید.
سوال ۵۱ : سوالی از اساتید محترم داشتم . در خصوص دستور کار به مالک که تحویل نمی گیرد ، غیر از اظهار نامه قضایی راهی هست ؟ مثلا پیوست کردن به گزارشات مرحله ای می تواند راه حل جایگزین باشد ؟
حسب نص تبصره ٧ ماده ١٠٠ قانون شهرداری و به تبع آن وفق ماده ٢٣ آیین نامه إجرائی ماده ٣٣ ناظر مکلف به إعلام گزارش به مرجع صدور پروانه و سازمان استان است و اگر به مالک نکته ای ابلاغ می شود فقط با فرض امکان برطرف شدن اشکال است. حال که مالک گستاخی کرده و ابلاغ قانونی شما را دریافت نمیکند بی معطلی موضوع اشکال را به مرجع صدور پروانه و سازمان استان منعکس کرده و از آنها بخواهید تا اقدامات قانونی را معمول دارند.
سوال ۵۲ : در راستای پرسش شماره ۲۷ اگر در مقام مجری بوده باشیم و با توجه به این که مجری مکلف به پایش نقشه می باشد و اگر مجری از همان ابتدا متوجه اشکال در نقشه شده باشد. جهت انجام تکلیف آیا مجری میتواند از امضای نقشه سر باز زند؟ آیا عدم امضای نقشه های ( تایید شده نظام مهندسی ) مشکلی برای مجری ایجاد نمیکند؟ چون از سویی هم مجری مکلف به امضا میباشد.
قانونگذار در ماده ۱۳۰۱قانون مدنی تصریح دارد که امضایی که در روی نوشته یا سندی باشد بر ضرر امضا کننده دلیل است. اگر واقعاً نقشه مورد نظر دارای اشکال است از امضای آن خودداری کرده موضوع را به مالک منعکس کرده از وی بخواهید موضوع را به طراح اطلاع داده نظر کتبی وی را به شما تسلیم کند و اگر طراح همچنان به نظر خود اصرار داشت و سازمان هم همان نقشه را تأیید کرده باشد شما مستند سازی کرده نقشه را امضا کنید اما بد نیست بالای امضای خود موضوع اشکال و اینکه به مالک و طراح منعکس شده و وی همچنان اعتقاد به درستی کار خود دَارد را بنویسید.
سوال ۵۳ : وظیفه ناظر تاسیسات در پایان کار عملیات ساختمانی چیست؟ آیا موظف است نقشه های ازبیلت، برگه سبز و امثال آنرا را تایید کند؟ ضمنا در صورتیکه در نقشه های اولیه مشکل طراحی وجود داشته باشد و در اجرا اصلاح شود، در صورت عدم تایید نقشه های ازبیلت توسط طراح اولیه مشکلی برای ناظر بوجود می آید؟ و در صورتیکه طراح اولیه نقشه های ازبیلت را تایید کند، آیا بدلیل عدم تطابق اجرا با نقشه های اولیه مشکلی برای ناظر بوجود می آید؟
نظر به اینکه ناظر حسب تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مکلف به نظارت مستمر بر انطباق عملیات اجرایی با
۱- مفاد پروانه صادره
۲- نقشه های مصوب
۳- محاسبات پیوست
می باشد بنابراین ناظر مکلف به اصلاح نقشه ها نیست هرچند که می تواند اشکالی را که ببیند منعکس کند. علی هذا اگر مغایر نقشه های اولیه عملیات اجرایی صورت گرفته باشد مصداق تخلف است و فقط زمانی پی آمد انتظامی و قضایی ندارد که ناظر یاد شده ثابت کند که اشکال گرفته شده بجا و منطقی است که در اینصورت مسؤولیت کار اجرا شده متوجه ناظر بوده و اگر اتفاقی رخ دهد ناظر ضامن بوده و طراح اصلی مبرّا می شود.
سوال ۵۴ : علیرغم تذکرات مکرر ناظرین به مالکین در خصوص عدم بکارگیری کارگران غیر مجاز و نیز عدم استفاده از مصالح غیر مجاز، با توجه به اینکه امکان حضور دائمی برای ناظرین در تمامی ساعات کاری در کارگاه وجود ندارد ، به کرات مشاهده میگردد که مالک تخلف نموده و در صورت بروز حادثه، ناظر نیز مقصر شناخته میشود. آیا این امکان وجود دارد تا با تنظیم صورتجلسه ای در شروع کار، مسئولیت اینگونه تخلفات از دوش ناظر برداشته شود؟ چه راهکاری برای این موارد پیشنهاد میکنید؟ این مشکل بخصوص در مورد ناظرین گاز که امکان حضور در تمامی مراحل لوله کشی را ندارند بیشتر مشهود می باشد.
نظر به اینکه قانونگذار در تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری وظیفه نظارتی ناظر ساختمانی را مستمر دانسته و هرچند که ممکن است تصور شود که این تکلیف علی الظاهر متوجه ناظر عمران است ولیکن چون چنین تصریحی در قانون نیامده لذا هیچ بعید نیست که دادگاه یا شورای انتظامی آن را شامل بقیه ناظران هم بداند علی هذا مسؤولیت شما به عنوان ناظر ولو ناظر گاز مستمراً بوده و چون تکلیف مذکور حاکمیتی است قابل انتقال نیست و اگر هم چنان نوشته ای تنظیم شود قابلیت استناد را ندارد و فاقد ارزش قانونی است.
سوال ۵۵ : من مجوز محاسبات دارم ولی خودم محاسبه نمیکنم. سال ٩٠ عضو یه دفتر مهندسی بودم و اونا نقشه هارو تهیه میکردن و من امضا میکردم البته میدونید که همین الان کل ساختار طراحی همینطوری هست و کمیته محاسبات هم اونا رو تایید میکنه وهمین نقشه رو هم تایید کرده ولی متاسفانه چندتا از تیرهای فرعی ضعیف هستن وچندتا ترک در دوسه تا دیوار ایجاد شده
خلاصه کار رسیده به دادگاه و کارشناس رسمی که رییس نظام مهندسی هست و دوست صمیمی سردفتر همون دفتر مهندسی هست کل تقصیر رو برای من نوشته و من فعلا اعتراض کردم و تقاضای کارشناس سه نفره کردم
میخوام بدونم چه کار میتونم بکنم ؟
آیا کمیته محاسبات که نقشه هارو تایید کردن هیچ کاره هستن و اون دفتر مهندسی که نقشه هارو تهیه کردن و همیشه با اطمینان میگفتن که امضا کن و خیالت راحت باشه همه بی تقصیرن و کل تقصیر بامنه ؟؟؟؟
عرض کنم که وفق ماده ١٣٠١ قانون مدنی امضای روی اسناد به ضرر صاحب آن دلیل است لذا شما در خصوص امضای ذیل نقشه ها ضامن هستید. البته مسؤولیت شما رافع مسؤولیت دیگران نیست اگر بتوان دخالت آنان را ثابت کرد با وصف حال اِثبات تخلف دیگران نفعی به حال شما ندارد.
سوال ۵۶ : ناظر هماهنگ کننده و سازه ساختمان در حال اجرایی هستم که در مرحله بتن ریزی ستونهای طبقه همکف میباشد. سازنده کاملا مغایر با نقشه های مصوب در حال اجراست. گزارش خلاف را به شهرداری ارسال کرده و حتی در گزارش اعلام کرده ام که سازنده میبایست به مهندس محاسب خود مراجعه نموده و حداقل تائیدیه مهندس محاسب را ارائه نماید. متاسفانه تا کنون شهرداری ترتیب اثری نداده، تکلیف اینجانب چیست؟
توصیه می شود که همچنان به همین رویه خود عمل کنید و حتی تعداد گزارشات خلاف خود را بیشتر کنیدو نه تنها به مرجع صدور پروانه بلکه به سازمان استان، اداره کل راه و شهر سازی هم گزارش خود را ارسال دارید و مطمئن باشید که در آینده مالک و شهرداری مواجه با اشکال می شوند البته اگر روزی نزد شما آمده خواستار پایان کار شدند نپذیرید مگر آنکه شهرداری قبول کند که فرم چاپی را معروف به برگ سبز پایان کار است را تکمیل و امضا نکنید که اگر انجام بدهید آنوقت مرتکب تخلف آرائه گزارش خلاف واقع میشوید که می دانید تبعات انتظامی و قضایی نامطلوبی دارد.
سوال ۵۷ : بنده تازه پروانه نظارت دریافت کردم ویه سوال داشتم .اگر کار فرما در اجرای کار از نقشه غیره مصوبه استفاده نمایید و بنده گزارشات خلاف را بفرستم در پایان کار چگونه میتوانم پایان کار را امضا ٕ کنم آیا راهی هست . چون مهندس طراح کارفرما خودش نقشه غیره مصوبه را به کارفرما داده و در ضمن به بنده گفته چون ایشان طبق آیین نامه ساخته و فقط از نظر شهر سازی تخلف کرده شما میتوانید امضإ کنید آیا این جمله درست است یا خیر؟
جناب مهندس که علی الظاهر می نماید همکار جوان ما باشید، باید خدمت شما عرض کنم که مهندس طراح خواسته با شما مزاح کند تا قدری بخندید چرا که اگر به مادۀ ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان نگاهی بیاندازید در خواهید یافت که در کنار نام بردن از مقررات ملی ساختمان از مقررات شهرسازی هم اسم برده شده است. به عبارتی دیگر عدم رعایت مقررات شهرسازی هم تخلف تلقی می شود. علی هذا تأکید مؤکد می شود که هیچگاه ریسک نکرده حیثیت حرفه ای خود را مخدوش نسازید . اگر شما بر اساس تبصرۀ ۷ مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری مکلف هستید به نظارت مستمر بر انطباق عملیات اجرایی با مندرجات پروانه، نقشه ها و محاسبات پیوست به نظر نمی رسد که دیگر جای هیچ بحث و اما واگری وجود ندارد. علی ایّحال اگر خواهان در حاشیۀ امنیت قرار گرفتن هستید به اعلام مهندس طراح بخندید ولیکن عمل نکنید. موفق باشید.
سوال ۵۸ : مالک شروع به کار از منه تک ناظره نمیخواد، میترسم بدون شروع به کار شروع کنه باید چیکار گنم ؟
عرض کنم که برادر، اگر بخواهی در انجام خدمات حرفه ای خود ترس و واهمه به دل راه بدهی توصیه می شود آن را بوسیده وبه کناری گذارده و به کار دیگری بپردازی، جدای از این که باید قبل از پذیرش نظارت، قرارداد سفت و سختی با مالک خود منعقد میکردی(که شاید کرده باشی) می طلبد که هراز چندگاهی به محل ملک تحت نظارت خود مراجعه کرده و ببینی که اوضاع و احوال در چه حال است و اگر کوچکترین حرکتی دیدی فوراً مراتب را به مرجع صدور پروانه منعکس کنی و حتی به اعتقاد بنده همین الان می توانی گزارشی خطاب به شهرداری تهیه کرده و به شهرداری بدهی مبنی بر این که مالک حق شروع عملیات اجرایی را ندارد تا زمانی که شروع به کار را از ناظر دریافت کند و تحویل شهرداری بدهد. دوست گرامی تجربه نشان داده که طرف مقابل یکً مهندس ناظر عمدتاً از تردید و دو دلی وی سوء استفاده می کند تا توانایی خود، خود من ساختمانی را در سال ٧۴ متوقف کردم و هنوز هم که هنوزه در حد همان یک طبقه خلافی که ساخته متوقف مانده است.
سوال ۵۹ : اگر برای شخصی که باهاش قرارداد داریم کار آرماتور بندی و قالب بندی انجام دادم دستمزد رو پرداخت نکنه کجا باید پیگیری قانونی کنم؟
چنانچه قرارداد داشته باشید یا اگر نداشته باشید ولی می توانید به نحوی ثابت کنید که کاری انجام داده اید آنگاه اگر کار مذکور را در شهرستان آنهم با رقم کمتر از پانصدمیلیون ( ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ) ریال انجام داده باشید باید به شورای حل اختلاف مربوط مراجعه شود، اما اگر از این رقم بیشتر باشد باید به دادگستری مراجعه بفرمایید.
سوال ۶۰ : اگر در قرار داد پیش پرداخت (پاس شدن چک ها) را منوط به شروع بکار و آوردن مصالح به محل پروژه نمود . آیا در صورتی که پیمانکار کار را شروع نکرد یا مصالح را به موقع به کارگاه نیاورد . میتوان واقعا جلوی چک ها را گرفت . عواقبی دارد؟
هرچند وصول چک منوط به اجرای تعهدی شده است مع الوصف اصلی در حقوق تجارت است که معروف است به اصل تجریدی بودن اسناد تجاری، به استناد این اصل، صادر کننده باید وجه چک را بپردازد اما اگر ادعایی دارد می تواند جداگانه مطرح کند بنابراین به واسطه عدم اجرای تعهد دارنده چک نمی توان اصطلاحاً جلو چک را گرفت مگر از طریق درخواست صدور دستور موقت که آنهم نه تنها هزینه بردار است احتمال پذیرشش توسط دادگاه کمتر از ۵۰ درصد است.
سری بعدی این مجموعه را حتما مطالعه نمایید، با ما همراه باشید …
مجموعه پرسش و پاسخ به سوالات حقوق مهندسین ساختمان
سری سوم :
سوال ۲۱ : اگر در یک قرارداد مشارکت در ساخت مجوز فروش برای سازنده بعد از احداث سازه کل طبقات باشد ، ولی سازنده اقدام به فروش قبل از اتمام سازه (قبل از موعد) نماید و الان که کل سازه و ساختمانم تمام شده و مالک زمین متوجه تاریخ قبل از موعد قولنامه پیش فروش شده میتواند نسبت تاریخ قولنامه ی پیش فروش که خلاف موعد مجوز مندرج در مشارکت نامه هست اعتراض کرده و دادخواست ابطال معامله بدهد؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
عرض شود که اگر سازنده مورد سوال شما در زمان حاضر که زمان اتمام عملیّات إجرائی است اخذ سند مالکیّت به نام خود کرده باشد و واحد/واحدهای فروخته شده داخل در سند مأخوذه باشد در این صورت باستناد ماده ۲۲ قانون ثبت سازنده موصوف مالک قانونی تلقی شده و باستناد ماده ۳۰ قانون مدنی حق هرگونه اِعمال مالکیت میتواند بکند که یکی از آنها فروش ملک خود است بنابراین در این حالت مالک زمین کاری نمی تواند بکند اما اگر سندی به نام وی صادر نشده به نظر می‌رسد که تا تحقق شرط در قرارداد مشارکت (اتمام سازه کامل) حقی برای وی ایجاد نشده تا اختیار اِعمال مالکیّت را داشته باشد و در أین حالت به اعتقاد بنده موضوع إز مصادیق معامله فضولی بوده و اگر صاحب زمین اجازه ندهد عقد مورد نظر باطل خواهد بود. الله اعلم
سوال ۲۲ : من ناظر عمران و هماهنگ کننده یه ساختمان هستم که در حال تخریب است دارای یک مغازه و منزل است که اداره گاز کنتور خانه را قطع و کنتور مغازه را به عنوان کنتور کارگاهی تایید کرده الان یک اتاق کارگری و یک دفتر کار با بخاری گازی گرم می شود و بعضی قسمتها نیز از شلنگ استفاده شده و وقتی می گویم تاییدیه مهندس ناظر گاز را بدهید می گویند برای هر بازدیدی انها از ما پول می گیرند من چکار باید بکنم ؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
مهندس ناظر گرامی لحظه ای درنگ را جایز نشمرید فی الفور اقدامات زیر را انجام دهید:
١- ناظران تأسیسات مکانیکی و برقی را کتباً مطلع کرده خواستار بازدید آنها از محل و انجام اقدامات لازم از آنها بشوید.
٢- موضوع اشکال را به سازمان استان و اداره کل راه و شهرسازی استان اطلاع دهید.
٣- گزارشی نیز به اداره کار مربوط منعکس کنید.
تمامی گزارشها باید مکتوب بوده و حتماً ثبت شده یا رسید بگیرید.
سوال ۲۳ : بنده نظارت ملکی را بر عهده دارم و مالک ارتفاع کف تا کف طبقات را از ۳۰۵ سانتی متر به ۳۲۵ سانتی متر( حدود ۲۰ سانتی متر) افزایش داده است و بنده برای ایشان خلاف رد کرده ام و جهت عدم خلاف نیز به ایشان گفته ام که نامه بلامانع از محاسب بیاورد. ایشان نیز چون با شرکت حقوقی طرف می باشد نامه بلامانع از شرکت مشاور آورده و پس از اصرار بنده نامه مشاور را پس از مهر و امضا مشاور به تایید یک نفر محاسب دیگر رسانده و می گوید که محاسب اصلی که تمام نقشه ها ممهور به مهر ایشان است دیگر با شرکت کار نمی کند.
حال تکلیف بنده چیست؟ آیا نامه بلامانع شرکت مشاور با مهر و امضا شرکت و محسب جدید را بپذیرم؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که از ظاهر فرمایش شما اینگونه استنباط می شود که محاسب ساختمان یک شخص حقوقی است، اگر اینگونه باشد اعلام نظر شخص حقوقی کفایت می کند و شما کاری ندارید که چه شخص حقیقی آن را انجام داده است مع الوصف دقّت داشته باشید که تأیید محاسب که همان شخص حقوقی باشد باید تحویل مرجع صدور پروانۀ ساختمانی شده و شماره و تاریخ ثبت آن تحویل شما شده رونوشت نامۀ تسلیمی به مرجع یاد شده خطاب به شما باشد، در غیر این صورت تکلیف قانونگذار در تبصرۀ ۷ مادّۀ ۱۰۰ قانون شهرداری که گفته است که ناظر باید عملیّات اجرایی با نقشه ها را مستمرّاً نظارت کند محقّق نشده چه بسا در آینده با مشکل مواجه شوید لذا حتماً به محاسب تکلیف کنید که تأییدیّۀ مذکور را به شهرداری تحویل داده شماره وتاریخ آن را به شما بدهد.
سوال ۲۴ : بنده به همراه شریکم یک دستگاه آپارتمان به شخصی فروخته ایم. در یک وکالتنامه جداگانه محضری, بنده حق برداشت از حساب های بانکی شریکم را دارا میباشم. سوال: آیا خریدار ٱپارتمان اجازه واریز سهم بنده از ثمن معامله به حساب بانکی شریک بنده را بدون موافقت من با استنادبه وکالتنامه مذکور دارا میباشد؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که رابطۀ مالی شما و شریکتان ربطی به اشخاص ثالث ندارد و مستنداً به ماده ۲۷۱ قانون مدنی مدیون باید دین خود را به داین، یا کسی که از طرف او وکالت دارد یا کسی که قانوناً حق دریافت دارد پرداخت کند، در مثال مورد سوال شما خریدار موصوف اگر اجازه از طرف شما نداشته باشد که وجه را به حساب شریکتان بپردازد وفق مفهوم مخالف مادّۀ ۲۷۲ قانون مدنی قبول نیست وباید به خود شما پرداخت کند.
سوال ۲۵ : برای خارج کردن پروانه از شرکت حقوقی باید به نظام مهندسی مراجعه کنم؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
در وهله نخست باید به مدیریت شرکت موصوف مراجعه کرده و از وی بخواهید تا نسبت به إرسال نامه به اداره کل راه و شهرسازی استانتان مبنی بر خروجتان از شرکت اقدام کند درغیر اینصورت و استنکاف وی، باید مبادرت به طرح شکایت در شورای انتظامی استان بنمایید، البته ممکن است مدیر یاد شده به رغم محکومیت از این بابت، بازهم استنکاف ورزد که در این حالت باید به دادگاه عمومی مراجعه فرمایید
سوال ۲۶ : آیا مالکین و یاسازنده ها میتوانند از امضا قردادهای نظارت که متن انها به صورت تیپ و یک جانبه توسط نظام مهندسی تهیه میشود امتناع نموده و خواستار اضافه شدن برخی موارد البته در چارچوب قوانین جاری شوند؟
با توجه به اینکه این امر عرف نیست خواهشمندم در خصوص سهل الوصول ترین محمل قانونی ارایه طریق فرمایند
جهت استحضار اضافه مینماید در یکی از استانهای شمالی خود نظام متن قرارداد را به نحوی تنظیم مینماید که از ان هیچ گونه تعهد اجرایی برای شخص مجری نمیتوان متصور شد
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
سلام و درود(۹۶/۱۱/۱۱). خدمت شما عرض کنم که اصل آزادی اراده در ماده ١٠ قانون مدنی متبلور شده با این توضیح که هرگاه دو یا چند شخص باهم توافقاتی در چهارچوب قوانین و بایسته های قانونی داشته باشند باید به مفاد آن پایبند باشند و حسب منطوق ماده ۲۱۹ قانون مدنی قراردادیاد شده لازم الاتّباع بوده و حسب مفهوم همان ماده و منطوق ماده ٢٣١ همان قانون دست کم بین امضا کنندگان لازم الأجرأ می باشد. از آنجایی که قراردادهای منعقده بین اشخاص یک حق قانونی است که توسط قانونگذار به رسمیّت شناخته شده لذا به استناد اصل ٢٢ قانون اساسی حق یاد شده مصون از هرگونه تعرّضی است مگر مواردی که قانونگذار استثنا کرده باشد. در جایی که قانونگذار اجازه ورود در رابطه خصوصی أفراد را به دستگاههای حاکمیّتی نداده است و انعقاد قراردادها مصداق آشکار آن رابطه است و اصل بر عدم اجازه دخالت است سازمان نظام مهندسی ساختمان که به استناد بند”ب” ماده ١ قانون ارتقای سلامت نظام اداری و مقابله با فساد مصوب ٩٠/٨/٣ یک موسسه خصوصی است که قانونگذار فقط اجازه برخی اختیارات حاکمیتی را به آن داده است بطریق اَوْلی حق دخالت در انعقاد قرارداد بین عضو ومالکان راندارد ودر زمانی که در دارا بودن حق دخالت شک شود اصل برعدم اختیار است بویژه که در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان چنین اجازه ای به سازمان و سازمان استان داده نشده است .
سوال ۲۷ : بنده کارمندی قراردادی هستم با مدرک فوق لیسانس و پایه ۲ معماری که با حقوق ۱۵۰۰ در شرکت گاز مشغول به کار هستم شاید باورش سخت است اما ما کارمندهای قرارداری پایین ترین حقوق رو داریم که جمعیت کثیری از کارمندان را شامل می شویم آیا می شود با این حقوق ناچیز وبا این تورم از حق مسلم ، پروانه مهندسی گذشت؟ با توجه به اینکه شرکت گاز هیچ ربطی به تعارض منافع ندارد از شما خواهشمند است در صورت امکان راجع به متن دادخواست اظهار نظر و پیشنهاد فرمایید
پاسخ استاد مهندس لایق ، پژوهشگر و حقوقدان :
اساسا چون محدودیت حقوق اشخاص نص صریح قانونی میخواهد که در مانحن فیه ,چنین نصی وجود ندارد, و از طرفی چون وزیر راه و شهرسازی و وزارتخانه متبوع شأن قانونگذاری ندارد, لذا بخشنامه مذکور که در چهارچوب اختیارات وزیر نیست غیر قانونی بوده و قابل ابطال در دیوان عدالت اداری است.
سوال ۲۸ : به استناد چه مواد قانونی میتونم نقشه های غلط رو مردود اعلام کنم هنگام امضا قرارداد نظارت تا شهرداری نتونه پروانه صادر کنه بر اساس نقشه های غلط و حین کار تا اصلاح نقشه ها گود طولانی بشه و ریزش کنه
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که در ادبیات حقوقی اصطلاحی هست با این نگارش«ایجاد تکلیف نیاز به نصّ دارد» بعبارتی دیگر هیچ شخصی مکلّف به انجام تکلیفی نیست مگر آنکه قانون یا قراردادی وی را مکلف به انجام آن تعهد کند. از آنجایی که قانونگذار در تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اصلاحی ۵٨/۶/٢٧ چنین تکلیفی را متوجه مهندس ناظر ندانسته است و در هیچیک از مباحث مقررات ملی ساختمان نیز چنین تکلیفی تصریح نشده و کتابچه نظامات اداری هم مبحثی از مقررات ملی ساختمان نمی باشد زیرا آیین نامه اجرایی ماده ٣٣ و شیوه نامه های پیوست آنست لذا شما به عنوان مهندس ناظر تکلیف کنترل نقشه ها و اعلام اشکال در آنها را ندارید و اگر فقط از بابت اینکه مهندسی هستید که مواجه با اشکالی شده اید اختیاراً میتوانید به مرجع صدور پروانه منعکس کنید و آن مرجع مختار است به اخطار شما توجه کند یا نکند. شما به عنوان مهندس ناظر هرگاه احراز کردید که نقشه ای دارای اشکال است به مالک کتباً منعکس کرده از وی بخواهید که نظر کتبی طرّاح را به شما تحویل دهد و اگر مالک استنکاف ورزید و یا طرّاح توجهی نکرد شما ضامن نیستید چرا که وفق تبصره ٧ ماده ١٠٠ شما مکلف به نظارت مستمر بر انطباق عملیات اجرایی با مفاد پروانه ساختمانی، نقشه های مصوب و محاسبات پیوست هستید ولاغیر .
سوال ۲۹ : در یک شرکت حقوقی با بستگانم مشغول بودم که بعنوان مدیر عامل انجام وظیفه میکردم. بعد از ۴ سال میخوام جدا بشم که کارهای اولیه انجام شده و نامه ای که برای خروج من از شرکت در تصمیمات شرکت گرفته شد به اداره ثبت رسیده ، متاسفانه ثبت شرکتها میگه این شرکت نمیتونه بخاطر نامه ای که بیمه تامین اجتماعی زده تغییر و تحول درش انجام بشه. من بیمه مراجعه کردم گفتند تعاونی مبلغی بدهکار هس شما بعنوان مجری باید پرداخت کنید،تا به ثبت نامه بزنیم و کار شما انجام بشه. یکی از شرکتهای ساختمانی هستیم که به اتفاق دو شرکت دیگه کار رو بصورت … به دیگری سپردیم
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
قانونگذار فقط در مادّۀ ۳۷قانون تأمین اجتماعی در خصوص نقل و انتقال عین یا منفعت مؤسسات و کارگاههای مشمول قانون بیانیّه ای دارد که به نظر می رسد شامل حال شما نیست. علی هذا توصیه می شود حتماً به بیمۀ مذکور مراجعه کرده از آنها بخواهید که طبق کدام مادّۀ قانونی مانع خروج شما شده اند همین سوال راهم از مرجع ثبت شرکتها پرسیده، جواب دقیق را اعلام بفرمایید تا اگر نظری بود خدمت شما عرض شود.
سوال ۳۰ : با سلام خدمت مهندس گرامی. دو سوال دارم :
۱-آیا همیشه نصب درب حیاط و درب واحدهای آپارتمانی باید بگونه ای باشد که در سمت داخل حیاط و داخل واحدها باز شود؟
۲-مثلا ابعاد مجاز ملک ۱۰ در ۲۰ متر است و مالک از هر طرف ۵ سانتیمتر درز انقطاع را رعایت کرده است – بنابراین هنگام نوشتن گزارش، در قسمت ابعاد اجرا شده ، همان ۱۰ در ۲۰ را بنویسیم یا اینکه بنویسیم ۹/۹۰ در ۱۹/۹۰ متر؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
سلام و درود(۹۶/۱۱/۱۸)، جناب مهندس عنایت داشته باشید که شما باید مطابق با معنای الفاظ پاسخ بدهید، اگر از شما خواسته شده که ابعاد اجرا شده را گزارش کنید پس باید ۹/۹۰و۱۹/۹۰ را اعلام کنید تا نشان داده شود که ابعاد اجرا شده دقیقاً کدامست. در پاسخ به سوال نخست عرض کنم که هر ملک یا واحدی حق ندارد بیشتر از حق قانونی خود بهره برداری کند، در سوال مورد مثال شما در حیاط و واحد باید بسمت داخل گشوده شود تا اصل عدم تخطّی از حدّ قانونی رعایت شده به مشترکات تجاوز نشود.
سوال ۳۱ : آنچنانکه مرسومه بعضا شرکت های پیمانکاری بصورت اجاره در مقابل دریافت مبالغ مشخص واگذار میشن حالا برا یه دوره مشخص یا یک کار مشخص . آنهم با وکالت و تفویض اختیار مدیر عامل به شخص دیگر. سوالم اینه که اگر به علل مختلف ناگذیر به این کار شدیم، اصولا نحوه قرارداد فیمابین یا هر تفاهم نامه دیگری چگونه باید باشد تا عواقب بعدی آن متوجه واگذارنده نباشد و اینکه آیا این مساله وجاهت قانونی دارد یا خیر؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که اساساً اجاره دادن یک شرکت در ادبیات حقوقی هیچ جایگاهی ندارد و قابل پذیرش نیست چرا که در هر فعالیّت تجاری هر شخصی رأساً متعهد بوده وباید پاسخگوی اقدامات خود باشد. از نحوۀ سوال شما اینگونه استنباط میشود که شخصی به یک شخص حقوقی مراجعه کرده و از وی میخواهد که وارد یک معامله شده امّا بطور غیر رسمی انجام کار را به این مراجعه کننده واگذار کند، حق را بخواهید چنین اقدامی میتواند مغایر قرارداد منعقده باشد (اگر در قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ممنوع شده باشد) و پرواضح است که تبعات نامطلوبی بدنبال خواهد داشت مگر آنکه طرف مقابل شرکت مذکور موافق این واگذاری باشد که در اینصورت میتوان قرارداد مورد نظر را تنظیم کرد که البته یک تیپ مشخصی نیست تا بتوان در اینجا ارائه داد بلکه باید با توجه به اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد تنظیم کرد.
سوال ۳۲ : من ناظر سازه و هماهنگ کننده یه ساختمان فلزی هستم. پیش از شروع کار آرماتوربندی فونداسیون، به ناظر برق نامه دادم (و رسید گرفتم) که باید پیش از بتن ریزی، برای نظارت همبندی فونداسیون سر کار بیاد و تاییدیه اجرای همبندی رو بده. متاسفانه مجری با ایشون تماس گرفته و ایشون هم گفته که نیازی به اجرای همبندی نیست و با همین حرف ایشون، مجری بتن ریزی فونداسیون رو انجام داده. همینطور براى کندن چاه ارت در مرحله فونداسیون و ایمنى اتاقک نگهبانى و تجهیز کارگاه هم توى همون نامه براش نوشتم ولى اصلا تا حالا حتى سر پروژه هم نیومده. حالا برای اینکه مسئولیتی متوجه من نباشه باید چیکار کنم؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
قانونگذار در مادّۀ ۱۲۵۷ قانون مدنی تصریح داشته که هرشخصی که مدعی امری باشد باید آن را اثبات کند و در مادّۀ بعدی هم ادلّۀ اثبات دعوی را برشمرده است. شما اگر برای اثبات این ادعایی که مطرح کرده اید دلیل اثباتی نداشته باشید چه بسا در آینده با مشکل مواجه شوید علی هذا برای پیشگیری از این وضعیّت حتماً مراتب را به ناظر مربوط کتباً منعکس کرده واز وی بخواهید کتباً پاسخ دهد و اگر استنکاف ورزید مراتب را به سازمان استان منعکس کرده از آن سازمان کسب تکلیف کنید و تا تعیین تکلیف قطعی اجازه ادامه کار را ندهید.
سوال ۳۳ : ما گودبرداری که کردیم سازه نگهبان هم طبق نقشه اجرا کردیم ولی متاسفانه دیوار بقلی فرو ریخت بقل ساختمان فروریخته کارگاه کانال سازی.
طبق توافق قرار شد صاحب کارگاه که مستاجر است کارگاه رو جمع کن و به یه قسمتی از گاراژ دیگر بره و قرارشد سازنده اجاره انبارو تا موقعی که خالی پرداخت کنه . ولی الان مستاجر میگه که جابجایی من ده روز طول میکشه و در این مدت باید بیست میلیون به من پرداخت کنید تا من شکایت نکنم.
حالا ما قرار گذاشتیم که دیواری که تخریب شده رو بسازیم و هر خسارتی که خداروشکر جانی نبوده مالیارو پرداخت کنیم ولی مستاجر زیر بار نمیره هی میگه شکایت.
سوال اینجاست اگه این آقا شکایت کنه آخر کار ما به کجا میرسه. مستاجر به هیچ صراطی با ما کنار نمیاد .
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که در وهلۀ نخست همین پیشنهاد را در حضور چند نفر شاهد با وی مطرح کرده و اظهارات وی را صورتجلسه کرده و به امضای شهود رسانیده، متعاقب آن همان پیشنهاد را از طریق اظهارنامه برایش ارسال دارید و منظر پاسخ وی باشید اگر سر عقل آمد که چه بهتر اگر هم روش خود را دنبال کرد و اصطلاحاً به مرجع قضایی مراجعه کرد زمانی که مستندات خود را ارائه دهید نامبرده هیچ نتیجه ای نخواهد گرفت الّا اینکه طبق روش شما عمل کند . البته بدانید که در هر حال هر خسارتی بوی وارد شده باشد که ناشی از سببیّت عمل شما باشد شما ضامن هستید و باید جبران کنید.
سوال ۳۴ : ملکی مدت ۵۸ سال است در تصرف شخصی بوده و بعد از او در اختیار ورثه میباشد چون همجوار اداره دولتی بود ، اداره مورد نظر اقدام به اخذ سند نمود و ادعای سازمانی بودن منازل را دارد و حدود ۲۰ سال است که به علت دروغ بودن و نداشتن مدارک مستند نمیتواند ادعای خود را ثابت کند ، آیا معاون دادستان بدون روئیت مدارک مستند میتواند حکم و یا دستور تخلیه صادر کند یا نه ؟ و ما چگونه میتوانیم حقوق شصت ساله خود را طبق قانون اخذ کنیم ، با سپاس از زحمات شما .
در ضمن منازل قدیمی ساز بوده و خارج از محدوده اداره مورد نظر میباشد.
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که از ظاهر سوال شما بر می آید که متصرّف هم سند مالکیّت ندارد که اگر داشت هیچگاه آن ادارۀ دولتی معارض و مزاحم نمیشد. علی ایّحال لازم است بفرمایید که ملک موصوف آیا سابقۀ ثبتی دارد یاخیر؟ و قبل از تصرّف متصرّف به چه شخصی تعلّق داشته و از چه نوع ملکی بوده؟ دایر، بایر یا موات؟ پاسخ این سوالات را که مشخص فرمودید انشاءالله نظر تکمیلی داده خواهد شد.
سوال ۳۵ : در صورتی که مالک ساختمانی پس از تایید ناظر گاز تغییراتی در ساختمان دهد بعنوان نمونه دودکش ها را جابجا کند یا دریچه های تامین هوا را مسدود نماید چنانچه ناظر گاز متوجه شود چه اقدامی را حضرتعالی پیشنهاد می دهید آیا صرف گزارش به شرکت گاز کفایت میکند؟ با تشکر
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
عرض کنم که چون امر گاز دارای أهمیت ویژه ای در جان بهره برداران دَارد لذا می طلبد که به طور جدی با آن معامله شود، بنده هم اینک وکالت مهندس ناظر گاز را در پرونده ای بر عهده دارم که بدلیل دست کاری در لوله بخاری و مسدود کردن آن، آنهم بعد از گذشت دوسال متاسفانه دو نَفَرجان خود را از دست دادند الان مهندس ناظر گاز موصوف متهم به قتل آن دو نَفَر است، علی ایُّحال توصیه أکید میشود که حتماً مراتب را به اداره کل راه و شهرسازی استان، شرکت گاز، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان، اداره کار منطقه منعکس کنید.
سوال ۳۶ : برای چی داخل گزارشات مرحله ای ایراداتی که وجود داره رو مینویسیم و میدیم شهرداری ؟ بعد روزی اگه ساختمان فروخته شد بریم بگیم نه این موارد خلاف مورد تاییدمون است ، خب غیر معقول نیست ؟؟؟؟چکاری خب از اول ننویسیم بهتر نیست ؟؟ ایرادی که وجود داره و رفع نمیشه مثلا برای قسمت معماری اتصال سازه به دیوار چینی ها و .. اونوقت موقع فروش باید برم بگم نه مورد تاییدم
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که اینگونه نیست که اگر مهندس ناظری گزارش خلافی تسلیم مرجع صدور پروانه ساختمانی کرد بعداً بدون برطرف شدن آن ایراد مبادرت به تأیید کار کند، هیچگونه تبعاتی نخواهد داشت، چرا که این اقدام که در واقع اقدام به گزارش خلاف واقع است میتواند نتایج زیر را بدنبال داشته باشد:
١- صرف گزارش خلاف واقع به استناد نصّ صریح تبصره ٧ماده ١٠٠ قانون شهرداری اصلاحی ۵٨/۶/٢٧ و ماده ٩١ آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی اصلاحی ٩۴/١٢/۵ تخلف بوده و مجازات انتظامی دَارد.
٢- اگر موضوع گزارش خلاف در آینده آسیب ببیند و منجر به ورود خسارت مالی شود و خسارت مذکور ناشی از گزارش خلاف واقع یاد شده باشد وفق ماده ۵٢٠ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ٧٩/١/٢٧و باستناد ماده ١ قانون مسؤولیت مدنی مصوب ٣٩/٢/٧ گزارش دهنده باید خسارت وارده را جبران کند.
٣- اگر گزارش ناظر سببیّتی در وقوع حادثه جانی داشته باشد مستنداًبه تبصره ذیل ماده ١۴۵ قانون مجازات اسلامی مصوب ٩٢/٢/١ گزارش دهنده مقصر تلقی شده حسب ماده ۶١۶ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات به مجازات حبس بین یک تا سه سال علاوه بر پرداخت دیه محکوم خواهد شد.
علی هذا مهندس عزیز اینگونه نیست که ناظر یک ساختمان با خیال راحت بتواند گزارشهای ضدو نقیض بدهد و اصطلاحاً جان سالم به در ببرد.
سوال ۳۷ : من دفتر طراحی حقیقی دارم و دوسالی هست که بعنوان مسئول دفتر به اتفاق دو نفر از مهندسین همکار که دارای پروانه اشتغال طراحی و محاسبه هستند با بنیاد مسکن شهرمان قرارداد رسمی و محضری منعقد کردیم و بر اساس دستور نقشه‌های صادره از بنیاد نقشه های مسکن روستایی را طراحی میکنم و پس از تایید نقشه توسط دفتر فنی بنیاد مسکن، طی فرمهای خاصی اجازه صدور پروانه ساختمانی به دهیاریها داده میشود و جواز توسط دهیاریها صادر میشود .
جدیدا رئیس بنیاد مسکن شهرستان طی نامه ای اعلام کرده که از آوردن نام و آرم بنیاد مسکن در تابلو دفتر ، مهر و حتی تایتل نقشه ها خودداری کنیم.
آیا عمل به این درخواست و عدم درج نام مرجع صدور پروانه بخصوص در نقشه ها بار حقوقی برای من و همکارانم خواهد داشت؟
آیا قانون خاصی به صراحت به درج نام مرجع صدور پروانه در تایتل نقشه ها وجود دارد؟
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
با سلام ودرود(۹۶/۱۱/۲۶)، خدمت شما عرض کنم که وفق مادّۀ ۲۳۱ قانون مدنی قراردادهای برای امضا کنندگان آنها لازم الاتّباع بوده و باید آن اشخاص تعهدات قراردادی خود را عین همانی که در قرارداد هست بجا آورند. از آنجایی که ظاهراً شما در مقابل بنیاد متعهد هستید بنابراین شما نقشه ها را به آن ارگان تحویل داده و تکلیفی ندارید که اقدامات بعدی را پیگیری کنید علی هذا به نظر می رسد که در خصوص موارد اعلامی جناب رئیس بنیاد وظیفه ای ندارید و دلیلی ندارد که خود را درگیر آن موارد کنید. خصوصاً که قانون هم چنین تکلیفی را متوجه شما نمیکند.
سوال ۳۸ : بنده ارشد سازه هستم. من در زمان دانشجویی برای یک پیمانکار به عنوان نقشه خوان و رسیدگی به حقوق و حضور غیاب کارگران مشغول به کار بودم و برج سه امسال یک سازه بتنی شش طبقه صاحب کار بنده گرفت با قیمت پایین و بدون قرارداد با مالک بنده هم بالای سر کارگرها بودم اما به شهرت و شناخت بنده کارو به ما ندادن
حال بعد از اجرای اسکلت و حدودا پنج ماه گذشت از زمان اتمام اسکلت مقداری از طلبمان مانده است که مالک مدعی است ساختمان ناشاغول است و تیرهای کناری چاله آسانسور ناشاغول است و مدعی دوازده ملیون خسارت است
حال سوال من اینه آیا پای من گیر است؟لازم به ذکر است مالک پول رو به علت بیسوادی صاحب کارم به حساب من میریخت و من پول کارگرارو میدادم و من هیچ گونه قراردادی هم با صاحب کارم ندارم
و اگر میخواست شکایت کنه چرا سه طبقه از نمارو کار کرده و تا الان اقدامی نکرده؟
از این انسان های با گذشت نیست و قرار شد که تا آخر کار نقشه بردار بیاد رامکا بزنه چون ستون هاش در یک اکس نبوده که از سقف دوم به بعد نیامد
و در آخر اینها میخوان منو اش نخورده و دهن سوخته کنن ممنون میشم بنده رو راهنمایی کنید.
جناب مهندس محمدی عزیز با سلام خدمت شما(۹۶/۱۱/۲۵)، عرض کنم که اگر در دوران جوانی بنده یعنی حدود صد یا دویست سال پیش اگر متخصصی اینگونه رفتار می کرد گفته می شد امکان کسب اطلاعات نداشته اما در این زمان که الحمدلله امکان مشاوره به راحتی هست چرا وارد چنین معرکه هایی میشوید؟ علی ایحال اگر مالک مذکور بتواند ثابت کند که خسارتی وارد شده و شما مسبب آن هستید وفق ماده ۵٢٠ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ١ قانون مسؤولیت مدنی میتواند از شما خسارت بگیرد، علی هذا اگر می بینید که می تواند سببیت شما برای ورود خسارت را ثابت کند توصیه میشود اگر میتوانید با وی سازش کنید.
سوال ۳۹ : من ساختمان در حال ساخت دارم ک با پیمانکاری ک ایرانیه برای کندن چاه صحبت کردیم و کار رو شروع کردن چند روز شاگرد ایرانی آوردن و بعد از چند روز ی کارگر افغانی اوردن ک سطل چاه از داخل چنگک در اومد و افتاد روی گردنش و مهره دوم گردنش شکست باتوجه به این که ما چندتا شاهد داریم ک چاه رو پیمانکاری دادیم و ساختمون هم بیمه مسئولیت هم داره من به عنوان مالک چند درصد مقصر میشم و اگر اهنمایی کنید ممنون میشم
پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
با سلام(۹۶/۱۱/۲۸) حضور شما عرض کنم که قانونگذار در ماده ٨۵ قانون کار تکلیف کرده که تمامی مالکان موظف هستند که به آیین نامه حفاظتی کارگاههای ساختمانی عمل کنند و ماده ٣۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان هم تکلیف کرده که کلیه مالکان مقررات ملی ساختمان را رعایت کنند، با توجه به این توضیح و نظر به وقوع حادثه، از نظر مرجع قضایی شمای مالک محترم باستناد تبصره ذیل ماده ١۴۵ قانون مجازات اسلامی، مقصّر تلقی شده و اگر کارشناس درصدی را برای شما نتواند تعیین کند حسب ماده ۵٣٣ قانون مجازات اسلامی مصوب ٩٢/٢/١ تمامی اشخاصی که متهم واقع می شوند به یک نسبت مسؤول خواهند بود از جمله شما مگر ثابت کنید که هیچ نقشی در بروز حادثه نداشته اید.
سوال ۴۰ : بنده کپی مدرک لیسانس معماری ام و کپی کارت ملی خود را به شخصی داده ام
آیا امکان دارد این شخص سواستفاده از مدرک من بکند؟ مثلا بدون اجازه مرا عضو(شرکت پیمانکاری) بکند؟ لطفا پاسخ دهید تا از نگرانی دربیام.
خدمت شما عرض کنم که در جایی که سند رسمی تنظیمی اداره ثبت را جعل می کنند بقیه أمور جای خود دَارد، توصیه شدیداً موءکّد میشود که هرچه سریعتر مدارک خود را دریافت دارید و اگر می توانید تحقیق کنید که از آن مدارک در کجاها استفاده کرده است.
سری بعدی این مجموعه را حتما مطالعه نمایید، با ما همراه باشید …