سوالات حقوقی که همه مهندسین ساختمان باید بدانند !!

سری اول

آشنایی با حقوق مهندسین ساختمان در ایران به قلم ” مهندس رضوی و مهندس حسن زاده ”

سوال ۱ : ناظر ساختمانی هستم که مالک بعد از امضای نقشه ها به من گفت میره شهرستان ، ازش خواستم با هم بریم سر زمین که خودداری کرد. با کلی پرس و جو آدرس حدودی رو پیدا کردم. هر هفته از مالک شروع به کارش را مطلع میشدم که میگفت شهرستانه و پول برای شروع نداره و به محض برگشت خبر میده. با این حال خودم هم ماهی یکبار سر میزدم. تا اینبار که هرچی تماس گرفتم برنداشت و بعد از اینکه رفتم دیدم ۵ طبقه روی پیلوت اسکلت بتنی زده و تیغه گذاشته . حالا راهنمایی میخوام که چه کاری باید انجام بدم ؟

پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که اگر این وضعیّتی را که می فرمایید صحت داشته باشد (البته اگر بتوانید اِثبات کنید که جایگاهتان محکمتر خواهد بود)
١- فی الفور عین همین مطالب را تدوین کرده برای شهردار منطقه، سازمان استان ، اداره کل راه و شهرسازی إرسال می دارید.
٢- چون شهرداری مکلف است وفق قانون تعاریف حریم و محدوده شهر و شهرک و روستا مصوب ١٣٨۴/١٠/١۴ مکلف بر نظارت و کنترل بر أجرای عملیّات ساختمانی است و یکی از مصادیق آن احراز إرسال گزارش ناظر به آن مرجع می باشد و علی الظاهر و به استناد گفته شما پر واضح است که چنین تکلیفی توسط شهرداری صورت نگرفته است لذا مراتب را به اداره کل بازرسی استان که زیر مجموعه سازمان بازرسی کل کشور می باشد منعکس کرده خواستار رسیدگی شوید.
٣- همین مراتب را به صورت مجزا برای وزیر راه و شهرسازی هم إرسال دارید.

---

سوال ۲ : در یک ساختمانی طبقه دوم با اجازه شفاهی و غیر کتبی طبقه اول لوله های آب سرد و گرم خود را از داخل واحد طبقه اول عبور داده است دو ماه بعد از آن ,طبقه اول دادخواستی مبنی بر جمع آوری لوله های آب سرد و گرم طبقه فوقانی از واحد خود را درخواست کرده است. آیا میتواند حکمی در این خصوص بگیرد؟
در صورت مجلس تفکیکی این ساختمان عبور لوله های سرد و گرم طبقات بالا از طبقات پایین جزء حقوق ارتفاقی ذکر شده است.
ضمنا خواهان لوله های شوفاژ خود را زیر سقف مشاعی عبور داده است.
آیا خواهان میتواند از اذن خود برگشته و درخواست جمع آوری لوله را درخواست کند.
خوانده لوله های قبلی را بریده و اگر بخواهد از همان مسیر قبلی لوله را عبور دهد متضمن پرداخت هزینه سنگینی میشود.

پاسخ مهندس مهدی لایق :

۱-اجازه شفاهی در صورت انکار طرف مقابل,نیاز به شهادت شهود دارد.
۲-اگر حقوق ارتفاقی برای عبور لوله دارد,حقش محفوظ است.
۳-خواهان اگر حق عبور تصریح شده در مشاعات نداشته باشد, در صورت اعتراض خوانده مطروحه,باید لوله هایش را برچیند.
۴-خواهان اگر اذن دائمی داده و یا بلامانع دانسته که قرینه ای بر همیشگی بودن موضوع است(شفاهی یا کتبی) در صورت رجوع باید خسارت دهد.البته شاید برخی موافق این موضوع نباشند ولی عرض بنده بر اساس مسولیت مدنی قابل دفاع است.

---

سوال ۳ : اگر یک مهندس عمران با سه سال سابقه بیمه تامین اجتماعی ، مدرک لیسانسش را در اختیار شخص دیگری برای تاسیس شرکت پیمانکاری قرار دهد و با آن شخص در دفتر اسناد رسمی قرارداد ببندند که سود و زیان و هر مسئولیت دیگری با او نمیباشد آیا چنین قراردادی یا تعهدنامه ای رافع مسولیت مهندس عمران در صورت بروز مشکل برای شرکت پیمانکاری میباشد ؟

پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
١- چون باستناد ماده ٢٠ قانون تجارت مصوب ١٣١١/٢/١٣ هفت نوع شرکت وجود دَارد لذا در وهله نخست باید مشخص شود که شرکت مذکور از کدام نوع است.
٢- در وهله بعد باید دقیقاً مشخص شود که چه نوع مسؤولیتی از ذمه مهندس یاد شده برداشته میشود؟
٣- آیا شخصی که پروانه خود را در اختیار مؤسس مذکور میگذارد جزء شرکاست یا هیئت مدیره که اگر جزء هیئت مدیره باشد وفق تبصره ذیل ماده ١١٨ ، ١٩٢و ١٩۵ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ٩۴/۴/٣١ در صورت تخلف شخص حقوقی مشمول جریمه های سنگین خواهد شد
۴- افزون بر توضیحات بالا اگر مهندس مورد سوْال ما در شرکت یاد شده بطور تمام وقت همکاری نکند مستنداً به بندهای ۶و ٢٢ بخش “ب” ماده ٩١ آیین نامه اجرایی اصلاحی ٩۴/١٢/۵ مشمول مجازات انتظامی خواهد شد.
علی هذا توصیه می شود که همکار گرامی از انجام چنین کاری خودداری ورزند. البته بند آخر ناظر به داشتن پروانه اشتغال بکار مهندسی است. سرافراز باشید.

---

سوال ۴ : با توجه به اینکه توی ترسیم نقشه های ساختمان ، این نقشه کش ها هستند که زیر نظر مهندسین طراح و سازه و تاسیسات نقشه ها را ترسیم می کنند آیا توی محکمه اونها نیز ممکنه درصد تقصیر بگیرند ؟

عرض کنم که در توجّه تقصیر باید و باید عنصر سببیّت یا مباشرت وجود داشته باشد تا مرتکب مقصر شناخته ‌شود. در مورد سوال، اگر نقشه کش فقط نقش ترسیم گر را داشته باشد که حق هم همین است چون بعنوان ترسیم گر فعالیّت میکند لذا در مقابل دیگران ضامن نیست بلکه فقط در برابر صاحب کار خودش که از وی انجام کاری را خواسته است ضامن است و لاغیر.

---

سوال ۵ : من ناظر ساختمانی هستم که نقشه های آن بدون نقشه همبندی تایید شده و الان ساختمان در مرحله فونداسیون قرار دارد و شروع به بتن ریزی نکرده و من از مالک تقاضای اجرای همبندی را دارم اما مالک چون نقشه همبندی نداره حاضر به پذیرش و انجام نیست و دستورکار را هم امضا نمیکند من از نظام مهندسی تقاضای الزام طراح به تهیه نقشه همبندی کردم اما سوال من این است که مسئولیت من تا چه حده و باید چیکار کنم با توجه به اینکه هم در مبحث ۱۳و هم دستورالعمل برای الزام همبندی داریم
ممنون میشم راهنماییم کنید. ( البته قابل ذکر ناظر برق ساختمان در بوشهر میباشم و هیچ ساختمانی نقشه همبندی ندارد )

پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
همانگونه که آشکار است اساساً تمامی نقشه ها باید توسط طرّاح تهیّه و تدوین شود و ناظر وفق تبصره ٧ ماده ١٠٠ قانون شهرداری متعهد است که انطباق عملیات اجرایی را با مفاد پروانه، نقشه های مصوب و محاسبات پیوست بطور مستمر نظارت کرده و در انتها گزارش پایان کار را به مرجع صدور پروانه تسلیم کند و برغم آنکه ناظر یک ساختمان تکلیفی ندارد که خارج از مفاد پروانه و نقشه ها اقدامی انجام دهد به ویژه که نباید رأساً و سرخود دستور کاری بدهد که مبتنی بر نقشه ها نیست که اگر این کار را انجام دهد قطعاً نه تنها مسؤولیت طراح را زائل کرده بلکه مسؤولیت إضافی برای خود رقم زده است، از سوی دیگر نقص در نقشه ها می تواند ایجاد إخلال در نظارت ناظر بنماید، علی هذا بی مناسبت نیست که ناظر کتباً به مالک ابلاغ کند که نقص نقشه ها را برطرف کرده و هم به شهرداری اطلاع دهد که با کیفیت کنونی ادامه عملیات اجرایی مقدور نیست و هم به سازمان استان و هم اداره کل راه و شهرسازی استان موضوع را منعکس کرده خصوصاً از شهرداری بخواهد که تا رفع نقص، مانع انجام عملیات اجرایی شود. البته قبل از آن سنجیده شود که آیا امکان ادامه عملیات اجرایی هست و همزمان با آن رفع نقص شود یا خیر.

---

همچنین بهتر است مطالعه کنید : “دانلود نقشه و دیتیل اتوکد جزییات اجرایی سیستم ارتینگ و همبندی “

---

سوال ۶ : بنده مهندس برق و ناظر پایه ۱ برق هستم و در یک مجتمع آپارتمانی ۸ واحدی با متراژ ۱۱۰ متر زندگی می کنم که در این مجتمع یک دستگاه سیستم اعلام و اطفا حریق conventional نصب شده است و سیم کشی های لازم انجام و دتکتورها و سیستم اسپرینکلر در هر واحد مسکونی موجود می باشد.
متاسفانه در حال حاضر این سیستم دچار مشکل بوده و کار نمی کند. (سیستم خاموش بوده و باتری ندارد – دتکتورها در داخل منازل خاموش بوده دو عدد از کلید های راه پله نیز فعال بوده و تعویض نگردیده است – مسیر لوله کشی اطفا حریق اسپرینکلر نیز بعلت نشت آب در سقف پیلوت و محل پارکینگ خودروها از مدار خارج شده است) موارد فوق بعد از سکونت مالکین اتفاق افتاده است نه در زمان ساخت مجتمع.
علیرغم پیگیری های بنده و مدیر ساختمان هیچکدام از سایر مالکین و مستاجرین واحد های مسکونی حاضر به پرداخت هزینه جهت راه اندازی این سیستم نمی باشند.
مدیر ساختمان نیز بصورت شفاهی و نه براساس صورتجلسه یا قرارداد انتخاب شده است و در همان مجتمع ساکن است.
سوالی که اینجا مطرح می باشد این است :
چنانچه سهوا یکی از واحدهای این مجتمع آپارتمانی ( بعنوان مثال آپارتمان بنده یا فرد دیگر ) در زمان عدم حضورافراد در منزل ، سهوا بعلت اتصالی برق ( اتصالی سه راهی یخچال یا سه راهی ماکروفر یا ماشین لباسشویی یا ظرفشویی برنامه ریزی شده در حال کار ) دچار آتش سوزی شود و علاوه بر خسارت به منزل به سایر منازل دیگر و یا نمای ساختمان آسیبی وارد کند آیا سایر مالکین با توجه به خراب بودن سیستم اعلام و اطفا حریق و عدم همکاری و پرداخت شارژ جهت راه اندازی دستگاه می توانند از مالک منزل دچار حریق ، طلب خسارت نمایند یا خیر؟
– در این مورد بر حسب تقریب چه مقدار مسئولیت متوجه مالک و چه مقدار متوجه مدیر ساختمان و سایرمالکین خواهد بود؟(درصد تقسیم خسارت بصورت تقریب چگونه خواهد بود؟
– اگر مدیر ساختمان بصورت شفاهی (نه طی قرارداد یا صورتجلسه) توسط مالکین انتخاب شده باشد آیا بازهم به اینگونه امکان مقصر بودن ایشان هست یا می بایست حتما بصورت کتبی یا صورتجلسه ایشان بعنوان مدیر ساختمان تعیین شوند؟
– چنانچه مجتمع مسکونی مدیر ساختمان نداشته باشد تقصیر عدم راه اندازی سیستم اعلام و اطفا حریق به عهده کیست؟ و خسارت حریق چگونه محاسبه می شود؟
چنانچه پیشنهادی جهت بهبود وضعیت فعلی دارید ارایه فرمایید

درود خدمت مهندس گرامی که هوشمندانه چنین موضوعی را پیگیری میکند، عرض می شود که قانونگذار در قانون تملک آپارتمانها مصوب ۴٣/١٢/١۶ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۴٧/٢/٨ تعهداتی را متوجه مدیر و مالکان واحدهای یک ساختمان قرار داده که در خور تأمُّل است. و باید به دقت مورد توجه قرار گیرد و به اجرا در آید. یکی از آن بایسته ها انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان می باشد که وفق ماده ٨ قانون موصوف برای ساختمانهای با بیش از سه مالک، باید حتماً مدیر یا مدیرانی برای اداره ساختمان انتخاب شوند و بعلاوه که وفق نصّ ماده ١۴ همان قانون، تمام بِنَا باید به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه شود. افزون بر این، ترتیب انتخاب مدیر یا مدیران نیز در مواد ١۴ لغایت ٢٢ آیین نامه اجرایی بیان گردیده است. علی هذا چنانچه مالکان یک ساختمان در انجام‌ وظایف قانونی کوتاهی کنند همگی مسؤول میباشندو اگر مدیر / مدیرانی انتخاب کرده باشند، نامبرده / آنان حسب مواد قانون مرقوم ضامن خسارات وارده هستند. اما در خصوص مدیر ساختمان در مورد مثال، هرچند گویا دقیقاً وفق قانون عمل نشده مع الوصف اگر أهالی ساختمان با مدیریت شخص مورد مثال موافقت دارند وی بایدوظایف محوله را انجام دهد در غیر اینصورت ضامن و مسؤول است. ضمناً اگر برای برطرف شدن نواقص موجود برخی از مالکان همکاری نمی کنند، مدیر یا مدیران و در صورتی که مدیری نباشد، مالکانی که قصد أجرای قانون را دارند باید ابتدا از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کرده سپس با طرح دعوی در دادگاه استنکاف کنندگان را مجبور به همکاری کنند.

---

سوال ۷ : قرارداد بین ناظر و مالک که قرارداد تیپ نظام مهندسی استان مطروحه میباشد.و در قرارداد سه سقف. با متراژ هر سقف ۷۰ متر مربع باشد ؛و مالک ۴ سقف با متراز هر سقف ۱۱۰متر مربع اجرا کند بصورت غیر مصوب.و ناظر تخلفهارو گزارش کند ؛تکلیف هزینه و دستمزد این اضافه متراژ و طبقه چسیت؟
چون نظارت عالیه در بازدیدش نوشته سه سقف طبق نقشه مصوب اجرا شده؛در حالی که ۴ سقف و با متراژ هر سقف ۱۱۰ اجرا شده.
نظام مهندسی میگوید در صورت تایید این ۴ سقف از جانب ناظر ؛نقشه های چون ساخت برای این ۴ طبقه کشیده شده بعد مصوب میشود انگاه ناظر میتواند این اضافه متراژ را بگیرد!
ناظر که نظارت مستمر بر ۴ سقف هر چند غیر مصوب داشته.
استاد تکلیف ناظر در این فقره چیست ؟
و به احتمال قوی ناظر نمیخواهد پایانکار بدهد چون تخلفات سازه ای رخ داده و اصلاح نشده است .

خدمت شما عرض کنم که صرف نظر از اینکه مالک و به تبَعِ وی، سازنده ساختمان، عملیات ساختمانی را طبق نقشه های مصوّب اجرا کرده باشد یا خیر، چون پایان کار صادره حاوی متراژ واقعی است نه متراژ مندرج در نقشه ها و این متراژ اصولاً در ظرفیت اشتغال ناظر مربوط درج می گردد و سازمان أمور مالیاتی این متراژ را ملاک و مبنای محاسبه مالیات مهندس مذکور قرار می دهد بنابراین باعتقاد بنده وفق نصّ صریح ماده ٣٣۶ قانون مدنی، ناظر گفته شده استحقاق دریافت حق النظاره برای متراژ واقعی را دَارد. گفتنی است که البته اگر ناظر محترم نظارت بر عملیات اجرایی را داشته ولیکن بازهم مالک خلاف کرده چنانچه ناظر مذکور به موقع گزارش خلاف را به مرجع صدور پروانه داده باشد، مسؤولیتی متوجه او نمیشود اما اگر اینگونه نکرده باشد پر واضح است که دست کم تعقیب انتظامی را خواهد داشت. سربلند باشید.

---

سوال ۸ : برا توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی که در مورد حق ب شفعه اموال غیرمنقول قابل تقسیم هست ، و در مورد آپارتمان که غیرقابل تقسیم هست آیا صدق میکند یا نه ؟
در ضمن اگر در قرارداد مشارکت در ساخت برای یک واحد مشترک بین سازنده و مالک زمین شرط حق ب شفعه گذاشته باشند ، و سازنده بدون رعایت شرط مذکور سهم خودش را براساس مجوز کلی پیش بینی شده برای فروش حق السهم ، فروخته باشد ، آیا معامله اش صحیح است یا نه ؟

در پاسخ به سوْال مطروحه عرض کنم که همانگونه که فرمودید وفق نصّ صریح م ٨٠٨ ق.م حق شفعه با تحقق چهار شرط البته بصورت مانعه الخلوّ(هردو شرط باید باهم باشند) ایجاد می شود :
١- مال موضوع حق شفعه غیرمنقول باشد.
٢- مال مذکور قابل تقسیم باشد.
٣- مال مذکور مشاعی باشد.
۴- شرکا بیش از دونفر نباشند.
با عنایت به توضیح داده شده بروشنی می توان دریافت که بخش اول مثال مورد سوْال شما مشمول حق شفعه نخواهد بود. اما در خصوص شرط گفته شده در بخش دوم سوْال، باعتقاد بنده درج چنان شرطی تحت عنوان حق شفعه قابل پذیرش نیست واگر طرفین قرارداد با قصد و نیّت اینکه شرط مذکور حق شفعه بما هی هی باشد چون مغایر نصّ بند ٣ ماده ٢٣٢قانون مدنی می باشد چرا که شرط یاد شده برخلاف قانون است( اگر واژه نامشروع در آن بند را أعم از غیر شرعی یا غیر قانونی بدانیم) لذا خود شرط باطل بوده اما قرارداد اصلی را بی اعتبار نمی کند اما اگر منظور طرفین از درج شرط یاد شده ایجاد تعهد بصورت کلی و در واقع تابع ماده ١٠ قانون مدنی می باشد، قاعدتاً نباید منعی داشته باشد زیرا حق تقدّمی برای مشروطٌ لَهُ ایجاد کرده که اگر مشروطٌ علیه حاضر به پایبندی به آن نباشد مشروطٌ له میتواند وفق ماده ٢٣٧ ق.م الزام مشروطٌ علیه را از دادگاه بخواهد و حتی اگر سندی صادر شده باشد، تقاضای ابطال آن را هم بخواهد، مگر آنکه طرف مقابل بتواند ثابت کند که شرط گفته شده بصورت الزام آور مورد توافق نبوده است که در این صورت شرط مورد نظر فاقد اعتبار خواهد بود.

---

سوال ۹ : سلام من مدیر عامل یه شرکت حقوقی نظارت هستم ـ حدود شیش ماهه که یکی از اعضای هیئت مدیره درخواست خروج داده ولی رییس هیئت مدیره لجبازی میکنه و خروجشو نمیده ـ حتی شکایت هم کرده و سه ماه محرومیت گرفته واسه شرکت، ولی بازم رییس هیات مدیره ولش نمیکنه . میخواستم بدونم چیکار میتونم بکنم واسه خروجش ؟

عرض کنم که اگر پروانه اشتغال شخص حقوقی بنام شما باشد در اینصورت این شما هستید که اختیار أمور اجرایی شرکت را دارید و می توانید موضوع درخواست خروج مهندس مورد نظر را به اداره راه و شهرسازی استان اطلاع داده ترتیب خروج وی را بدهید ولیکن توجه داشته باشید که این خروج زمانی محقق می شود که شرکت شما متعهد انجام خدماتی نباشد که مستلزم داشتن حداقل ظرفیت اشتغال و نیز صلاحیت لازم است که در اینصورت باید شخصی جایگزین شخص یاد شده باهمان ظرفیت و صلاحیت بنمایید تا با خروج نامبرده موافقت شود. اما اگر شما اختیار این امر را ندارید، شخص متقاضی به ناچار باید از طریق دادگاههای عمومی دادگستری اقدام کند .

---

سوال ۱۰ : طراح نقشه تاسیسات مکانیکی لازمه توی نقشه دریچه های تامین هوا رو رسم کنه ؟ یا کار مهندس ناظر گازه ؟
مشخصات ملک : پکیج بدون فن و شیشه دو جداره

با سلام و درود(۹۶/۱۰/۱۹)، در هر نقشه ای که تهیه می شود، وظیفه طراح است که تمامی جزییات لازم را در نقشه ها بنمایاند و ناظر به هیچ وجه نباید از خود و رأساً به نقشه ها افزوده یا کاهش دهد. بنابراین اگر قرار باشد که نقشه ها تکمیل شود حتماً توسط طراح صورت گیرد .

---

همچنین بهتر است مطالعه کنید : “دانلود دیتیل اتوکد جزییات اجرایی پکیج فن دار“

---

سری بعدی این مجموعه را حتما مطالعه نمایید، با ما همراه باشید …

منابع :

irandwg.com

سایت های حقوق مهندسی 

ویکی پدیا

سایت های مهندسی 

پیمانکاری ساختمان در نوشهر

شرکت ساختمانی در نوشهر

پیمانکاری ساختمان نوشهر, شرکت ساختمانی  در نوشهر 09116339537 - 09123793185 با تخفیف ویژه پیمانکاری ساختمان محدوده نوشهر, شرکت ساختمانی محدوده نوشهر,پیمانکاری ساختمان منطقه نوشهر, شرکت ساختمانی منطقه نوشهر,پیمانکاری ساختمان, شرکت ساختمانی,پیمانکار ساختمان شرکت,پیمانکار ساختمان ادارات,پیمانکار ساختمان شرکت در نوشهر,پیمانکار ساختمان ادارات در نوشهر,پیمانکار ساختمان با نرخ اتحاده ,مشارکت در ساخت در نوشهر,مدیریت پیمان در ساخت در نوشهر,مدیریت پیمان در ساخت منزل,مشارکت در ساخت منزل,پیمانکاری ساختمان و پیمانکاری ساخت آپارتمان ، خانه ، ویلا و ساختمان های با اسکلت فلزی و بتنی و ساخت استخر از مرحله خاکبرداری تا تحویل کلید با مصالح و انجام طراحی ساختمان و محاسبه هزینه ساختمان، نظارت و اجراء کلیه پروژه های عمرانی اعم از فلزی و بتنی ابنیه سبک و سنگین ساخت راه و باند و ناظر مجری سازه های بتنی و فلزی , مدیریت پیمان در ساخت منزل در نوشهر,یمانکاری ساختمان ساخت و مشارکت در ساخت و پیمانکار ساختمان کلید تحویل و مدیریت پیمان ساختمان و بازسازی ساختمان  و ساخت و بازسازی اپارتمان تجاری و اداری و معماری و دکوراسیون داخلی: نمای ساختمان و پیمانکاری ساختمان های بتنی با بهترین کیفیت و نازل ترین قیمت و پیمانکار و مجری تخصصی انواع اسکلت بتنی، و اسکلت فلزی مجری فونداسیون ساختمان و تیرچه سقف یونولیت، کوبیاکس

پیمانکار ساختمان اعم از تهیه نقشه ها و و دریافت مجوزهای ساخت، تهیه مصالح و ماشین آلات و استخدام پیمانکاران خرد (دست دوم)، محوطه سازی و حذف فضاهای کارگاهی همچنین حفظ امنیت تمامی پرسنل کارگاهی و مسایل محیط زیستی به عهده شرکت پیمانکاری می باشد. که این تعهدات فی مابین کارفرما و پیمانکار ساختمان تحت قالب قرارداد مدیریت پیمان ساختمان شکل می گیرد.

انتخاب یک پیمانکار متبحر و باتجربه یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سودآور برای شما خواهد بود ،ما مفتخریم که با چندین سال تجربه در ساخت انواع ویلا و شهرک جهت مشارکت در ساخت با شما عزیزان همکاری داشته باشیم جهت هماهنگی با این شماره ها تماس حاصل فرمائید:  09116339537 - 09123793185 

 البته در نوعی که گفته شد کامل ترین نوع مدیریت پیمان ساختمان است و قرار دادهای مدیریت پیمان ساختمان دیگری نیز هستند مثلا در برخی از آنها پیمانکار ساختمان قدرت مدیریتی ندارد و مدیریت روند پروژه بر عهده خود کارفرما می باشد یا گاهی نیز مسئولیت تهیه مصالح مصرفی نیز بر عهده کارفرما است.

پیمانکار ساختمان شخصی حقیقی یا حقوقی است که طی امضای پیمان ساختمان (قرارداد) با کارفرما، متعهد به اجرای موضوع مورد پیمان ساختمان می‌شود. همانطور که در مقاله مربوط به پروژه گفته شد، یک پروژه پیمانکاری می‌تواند شامل ساخت یک پل یا جاده یا حتی انتقال برق به یک منطقه باشد. در یک پیمان ساختمان، پیمان ساختمانکار می‌تواند نماینده و جانشین‌های قانونی را به جای خود انتخاب و معرفی کند که این اشخاص هم حکم خود پیمان ساختمانکار را دارند.

پیمانکار ساختمان عمومی کیست؟

پیمانکار ساختمان به فرد یا شرکتی گفته می‌شود که با سازمان یا شخصی دیگر قرارداد (کنترات) امضاء می‌کند تا پروژه‌های مشخص را طبق نقشه‌ها و مشخصات مورد توافق اجرا نماید. GC ها معمولا در هدایت و مدیریت طرح ها و پروژه های صنعتی زیربنایی دارای تجربه و تخصص بوده و با تکیه بر دانش و ابزارهای مدیریتی خود، اجرای پروژه‌ها را بر عهده می‏گیرند. در رابطه با فرآیندهای اجرا و فازهای پروژه‌های GC نظریه‌های متفاوتی وجود دارد. بسته به نوع پروژه و ویژگی‌های اجرا و وسعت آن، می‌توان مراحل متفاوتی را برای آن در نظر گرفت. اگر یک شرکت پیمانکار  ساختمان GC را یک سیستم در نظر بگیریم، ورودی را که شامل پول و درخواست می‌باشد، به خروجی مطلوب که می‌تواند ساختمان یا هر محصول مورد نظر کارفرما باشد تبدیل می‌کند.

پیمانکار جزء ساختمان کیست؟

پیمانکار جزء ساختمان معمولا در کارهای اجرایی تخصص دارند. پیمان ساختمانکار جزء شخصی حقیقی یا حقوقی است که برای اجرای قسمتی از پروژه بزرگتر با پیمان ساختمانکار عمومی قرارداد می بندد. به عنوان مثال فردی که در پروژه ساختمانی عملیات جوشکاری را انجام می‌دهد پیمان ساختمانکار جزء نامیده می‌شود.

پیمانکار ساختمان کلید تحویل چیست؟

در این حالت اجرا که پروژه کلید در دست نیز نامیده می‌شود، مسئولیت طراحی و اجرا به طور کامل به پیمانکار ساختمان سپرده می‌شود. در واقع پیمانکار ساختمان متعهد می‌شود در ازای دریافت هزینه اجرا، کلیه امور طراحی و اجرای پروژه را انجام دهد. بنابراین کارفرما تنها پس از تحویل پروژه اصطلاحا کلید تاسیسات مورد قرارداد را از پیمانکار ساختمان دریافت می‌کند و در صورت بروز هرگونه نقص (در هر مرحله و به هر دلیل) کلیه مسئولیت‌ها به عهده پیمانکار ساختمان خواهد بود.

مشارکت در ساخت  ساختمان چگونه است؟

مشارکت در ساخت تقریبا نیمی از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. به عبارتی برای ساخته شدن یک آپارتمان، سازنده به همان اندازه سرمایه‌ای برای خرید مصالح و ساخت خانه می‌گذارد، نیاز به سرمایه برای خرید زمین دارد. نه سازنده به تنهایی می‌تواند ساختمان بسازد، نه صاحب زمین توانایی ساخت خانه را دارد. در چنین حالتی بهترین روش برای رونق گرفتن کار، ساخت مسکن مشارکتی است. به طوری که مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحد‌های مسکونی بر می‌دارد.

 در این بین چند نکته اهمیت زیادی دارد، مهمترین آن میزان سهم هر کدام از دو طرف یعنی مالک و سازنده از خانه ساخته شده است.هر کدام از دو طرف در این شراکت پرسود، تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند که اگر هر کدامشان به این تعهدات عمل نکنند، شراکت خوبی از آب در نخواهد آمد. برای اینکه همان اول کار دو طرف سنگ‌هایشان را با هم وا بکنند، بهتر است قبل از هر چیز تمام هزینه‌ها را از خرید مصالح، حقوق کارگران، ارزش زمین، مخارج کار‌های اداری و اخذ مجوز و ... پیش بینی کنند. در چنین حالتی مشخص می‌شود که هر کدام از دو طرف قرار است چقدر سرمایه برای ساخت مسکن بگذارند و به اصطلاح مشاوران املاک، آورده‌شان برای مشارکت در ساخت چقدر است

مدیریت پیمان ساختمان چیست؟

مدیریت پیمان ساختمان  که در آن کارفرما یا کارگزار، یک شرکت یا یک شخص را جهت مدیریت و اجرای پروژه ساختمان تعیین می کند.بدین ترتیب مدیر پروژه ساختمان با استفاده از تخصص خود در ساخت و ساز به عنوان نماینده کارفرما مشغول به کار می شود. نظارت بر روش اجرا و پیاده سازی پروژه ، جذب و قرارداد با نیروهای انسانی، تهیه یا اجاره ابزارآلات مورد نیاز، تامین مصالح و برنامه ریزی کاری بر عهده مدیر پروژه خواهد بود.

در مدیریت پیمان البته لازم به ذکر است که تمامی این اقدامات با نظر و مشورت کارفرما انجام می پذیرد. به بیان ساده تر شما با مدیریت پیمان ساختمان می توانید از تجربه و تخصص مهندسین معمار ، متناسب با سلیقه و شرایط خودتون بهره ببرید.

 تمامی کارهای مربوط به مدیریت پیمان ساختمان، از گرفتن پروانه ساختمان و صدور پروانه تا تخریب، مرمت و بازسازی ساختمان، تلاش برای طراحی نمایی زیبا و انجام تمامی مراحل را به تیم ما بسپارید. گروه مهندسین مشاور فرآیند سازه مجری ذیصلاح سازمان نظام مهندسی، با تخصص و تجربه در زمینه مدیریت پیمان ساختمان، شما را یاری می کند تا از مشکلات احتمالی که معمولا در طول یک پروژه بین کارفرما و پیمانکاران به وجود می آید پیشگیری کنید.

جهت هماهنگی: 09116339537 - 09123793185 

مزایای روش مدیریت طرح یا پیمان ساختمان

تجربیات و مهارت های مدیر پروژه در زمینه ساخت و ساز به صرفه جویی در زمان و کاهش هزینه های مربوط به پیمان ساختمانکار، کالا ها و مصالح کمک می کند و همچنین تمامی نقاط ضعف پروژه را بر طرف می سازد.
واگذاری مسئولیت های پروژه به تیم مدیریت پیمان ساختمان، سبب می شود تا در صورت وجود مشکلات و ریسک های احتمالی در طی کار، مدیر پیمان ساختمان تمامی مشکلات را بر عهده گرفته و مدیریت می کند.
با توجه به این که نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران بر عهده مدیریت پیمان ساختمان می باشد پس دیگر نیازی به نظارت مهندس مشاور نخواهد بود.
از آنجایی که اتمام هر چه زودتر پروژه به نفع پیمانکار ساختمان خواهد بود، مدیر پیمان ساختمان تمام توان خود را در سرعت بخشیدن به روند پروژه به کار می گیرد
مدیریت پیمان ساختمان مانند عضوی از تیم کارفرما محسوب میگردد پس این امکان را ایجاد میکند تا در یک تعامل دو طرفه سود قابل توجهی عاید پیمانکار ساختمان و کارفرما شود.

انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان ساختمان

1. مدیریت پیمان ساختمان مدیریت یا مدیریت پیمان ساختمان
2. مدیریت  پیمان ساختمان امانی
3. مدیریت پیمان ساختمان دستمزدی
4. مدیریت پیمان ساختمان طرح و اجرا
5. مدیریت پیمان ساختمان با تعیین پیمان ساختمانکار عمومی
6. مدیریت پیمان ساختمان فاینانس ( Finace )

پیمانکاران بر حسب نوع فعالیت، به شرح زیر طبقه بندی می‌شوند:

1. پیمانکاری ساختمان
2. پیمانکاری آب
3. پیمانکاری حمل و نقل
4. پیمانکاری صنعت
5. پیمانکاری برق
6. پیمانکاری تاسیسات و تجهیزات
7. پیمانکاری کاوش‌های زمینی
8. پیمانکاری ارتباطات
9. پیمانکاری کشاورزی
10. پیمانکاری خدمات

گواهینامه صلاحیت پیمانکاری: مدرکی است که براساس مقررات و به ازای احراز شرایط لازم برای فعالیت پیمانکاری صادر و بر اساس قوانین، اصلاح و تمدید می‌گردد.

خانه رویایی شما را با دانش کادر متخصصین و خلاقیت تیم طراحان معمار ما با هر آنچه که دلخواه شماست بروی نقشه و 3dmax پیاده سازی نموده و پس از تایید شما با مرغوب ترین متریال با دستان هنرمند و باتجربه استادکاران حرفه ایی و انواع ماشین آلات مجهز و مدرن در سریعترین زمان ممکن و با بالاترین کیفیت  مطابق با آئین نامه های نظام مهندسی و مسکن و شهرسازی کشور خواهیم ساخت.

09116339537 - 09123793185 

ضمنا پس از اتمام ساختمان و تحویل کلید به شما، ساختمان مذکور از طرف شرکت به مدت 5سال مشمول گارانتی خدمات خواهد بود و همچنین کلیه خدمات فنی مورد نیاز مکانیکال و الکتریکال به مدت 18 ماه رایگان ارائه می گردد .

رتبه بندی (گرید) در پیمانکاری چیست؟

برای شرکت‌های پیمانکاری از 1 تا 5 رتبه‌ای تعیین می‌شود که بیانگر اعتبار و صلاحیت آن‌هاست. شرکت‌های برتر با رتبه‌های بالاتر علاوه بر توانایی اجرای قوی تر پروژه‌های محوله، در بازاریابی و جذب مشتری نیز موفق‌تر عمل می‌کنند. شرکت‌های پیمانکاری رتبه 1 به عنوان برترین شرکت‌های پیمانکاری شناخته شده و به ترتیب تا رتبه 5 به رتبه‌های پایین‌تر تقسیم بندی می‌شوند.

قرار داد مدیریت پیمان ساختمان 2 بخش شرایط عمومی و اختصاصی دارد که باید دقیق و روشن بدون هیچ گونه تناقضی در هر یک بخش ها اعم از خصوصی و عمومی تنظیم و به امضای کارفرما و پیمانکار ساختمان  برسد. 

در قرارداد مدیریت پیمان ساختمان کارفرما شخصیتی حقوقی است که عملیات اجرایی را بر اساس اسناد و مدارک به شرکت پیمان ساختمانکار واگذار می کند.

 مدیر طرح نیز شخصیتی حقوقی است که در چهارچوب اختیاراتی که از طرف کارفرما به وی تنفیذ شده است به پیمان ساختمانکار به عنوان رابط بین کارفرما و پیمان ساختمانکار معرفی می شود.

 مهندس مشاور نیز شخصیتی حقیقی یا حقوقی است که در چهارچوب اخیتاراتی که دارد به شرکت پیمان ساختمانکار معرفی می شود.

شعبه های پیمانکاری ساختمان

پیمانکاری ساختمان چالوس

پیمانکاری ساختمان کلاردشت

پیمانکاری ساختمان رامسر

پیمانکاری ساختمان شهسوار ( تنکابن )

پیمانکاری ساختمان نمک آبرود

پیمانکاری ساختمان متل قو ( سلمانشهر )

پیمانکاری ساختمان کجور

پیمانکاری موتورخانه ،شوفاژ

پیمانکاری استخر و جکوزی

پیمانکاری آب سرد و گرم خانگی و صنعتی

پیمانکاری عایقکاری برودتی و حرارتی

پیمانکاری سردخانه

پیمانکاری فاضلاب و تصفیه خانه

هوشمند سازی ساختمان

پیمانکاری آسفالت و راه

پیمانکاری برق و مدار بسته

پیمانکاری حیاط سازی و محوطه

نحوه گزارش نویسی فونداسیون توسط ناظر

مغایرت های ابعاد موجود زمین با نقشه ها و پروانه

-آثار گزارشات خارج از موعد و نحوه بیان آزمایشات در گزارشات

⦁ در این جلسه به بحث نحوه گزارش نویسی برای مرحله فونداسیون می پردازیم. درنظر داشته باشید پس از آنکه خاکبرداری به اتمام رسید و مالک اقدام به اجرای بتن مگر و آرماتوربندی و قالب بندی فونداسیون کرد، لازم است برای اسکلت بتنی، میلگردهای انتظار ستونها و برای اسکلت فلزی، بیس پلیت های ستونها اجرا شود.
⦁ توصیه می گردد به مالک گفته شود ۲۴ ساعت قبل از بتن ریزی فونداسیون با ناظر تماس گرفته تا نسبت به بازدید و صدور مجوز بتن ریزی فونداسیون اقدام نماید و هنگامی که شما به عنوان ناظر برای بازدید از فونداسیون، به محل ساختمان مراجعه کردید، انجام کنترلهایی باید مد نظر باشد که به شرح ذیل بدان می پردازیم.
⦁ اولین موضوع این است که با مراجعه به نقشه معماری، ابعاد سطح اشغال ساختمان را براساس سایت پلن نقشه معماری کنترل می کنید. حتما به خاطر داشته باشید که همواره کنترل ابعاد و رقوم ارتفاعی ساختمان می بایست از روی نقشه معماری صورت پذیرد نه از روی نقشه سازه.
⦁ تفاوت رقوم روی فونداسیون را در نقشه سازه با رقوم روی نقشه معماری مقایسه کرده تا ضخامت کفسازی بدست آید بعنوان مثال در نقشه سازه رقوم روی فونداسیون ۱٫۷- درج شده و در نقشه معماری، کف تمام شده زیرزمین ۱٫۴۰- نوشته شده است، این بدان معنی است که ضخامت کفسازی زیرزمین ۳۰ سانتی متر می باشد. سایر ضخامتها نیز از جمله سقف طبقات، به همین صورت قابل استخراج است. 

مثلا رقوم ارتفاعی روی سقف اول در نقشه معماری ۱۲۰+ و در نقشه سازه، ۱۱۰+ درج شده. این، یعنی ضخامت کفسازی برای سقف اول ۱۰ سانتی متر در نظرگرفته شده است.

 نکته مهم این است که مبادا ابعاد زمین و جانمایی ستونها و جانمایی چاله آسانسور، براساس نقشه سازه کنترل شود، بلکه مبنای جانمایی، نقشه معماری است. اگر چنانچه این دو نقشه باهم مغایرت داشت می بایستی نقشه معماری ملاک عمل قرار گیرد. اصولا نیازی هم به گزارش اینگونه مغایرتها نیست. هرچند می توان گزارش هم کرد اما اهمیت زیادی ندارد چرا که مبنای شما برای ابعاد تمام شده، نقشه معماری است. و برای اجرای خود سازه، نقشه سازه است.

بنابراین لازم است طول و عرض سطح اشغال را از روی نقشه سایت پلان #معماری استخراج کرده و آنرا با سطح اشغال اجرا شده در محل، مطابقت داد. مطابق شکل زیر:

⦁ پروانه ساختمانی دارای جدول ابعادی است که چند ستون دارد (ابعاد سند، ابعاد طبق بازدید و ابعاد باقیمانده) شما بعنوان ناظر ابعاد مندرج در جواز را در قسمت ستون ابعاد باقیمانده، با ابعاد مندرج در نقشه معماری مقایسه می کنید، این ابعاد بایستی با ابعاد زمین یکسان باشد. اگر مغایرتی وجود داشت، اولویت با ابعاد مندرج در پروانه ساختمانی است.

⦁ جمله معروفی در پروانه ساختمانی وجود دارد، که می گوید: رعایت عرض گذر و درز انقطاع بر ابعاد ساختمان اولویت دارد. معنی این جمله این است که باید ابتدا حد اصلاحی ساختمان (عقب نشینی) جدا شود. 

مثلا در شکل بالا حد اصلاحی ۱٫۵ متر است. یعنی عقب نشینی در پروانه ساختمانی ۱٫۵می باشد. ممکن است برخی از نقشه ها دارای حداصلاحی نباشد اما نیاز به رعایت عرض گذر باشد. در شکل بالا عرض گذر ۶ متر درج شده است. وعقب نشینی ۱٫۵ متر. پس از رعایت و جداسازی این دو مقدار، زمین باقیمانده برای مالک خواهد بود.

⦁ اگر چنانچه پس از جداسازی حد اصلاحی و عرض گذر، ابعاد زمین باقیمانده کوچکتر یا بزرگتر از ابعاد مندرج در نقشه های معماری یا پروانه ساختمانی بود، لازم است این موضوع در همان مرحله فونداسیون گزارش شده و نوشته شود: “ابعاد باقیمانده زمین مطابق پروانه ساختمانی یا نقشه های معماری نمی باشد و مالک تا رفع تناقض فوق اجازه بتن ریزی فونداسیون را ندارد.” (تیک خلاف دارد علامت زده شود)⦁ درصورتی که بعد از گزارش ناظر، مالک اقدام به بتن ریزی فونداسیون کرد، این مسئولیت به واسطه همان گزارش، از عهده ناظر خارج شده و ضامن آن نخواهد بود و این مسئولیت برعهده شهرداری واگذار می گردد.⦁ حالت دیگر اینکه اگر چنانچه ابعاد مندرج در پروانه ساختمانی با ابعاد مندرج در نقشه معماری منطبق نبود، مجددا نیاز به گزارش خلاف دار می باشد و بایستی نوشته شود: “ابعاد مندرج در پروانه ساختمانی با ابعاد مندرج در نقشه های معماری مغایرت دارد و مالک موظف به اصلاح ابعاد مندرج در نقشه های معماری قبل از بتن ریزی می باشد.” در این حالت اگر ابعاد باقیمانده زمین با پروانه ساختمانی انطباق داشت، نیازی به اعلام توقف عملیات بتن ریزی در گزارش نیست اما تیک خلاف دارد بایستی زده شود.

⦁ توجه اکید داشته باشید که چنانچه این مغایرتها وجود داشت، شما بعنوان ناظر حتما باید تعداد میلگردهای فونداسیون و سایر کنترلهای لازم در این مرحله را چه از لحاظ سازه ای و چه معماری انجام دهید زیرا امکان دارد شهرداری از عملیات بتن ریزی مالک جلوگیری ننماید، در اینصورت اگر چنانچه اقدام به این کنترلها نشود بعد از بتن ریزی نیاز به اعلام عدم استحکام فونداسیون و اثبات استحکام آن از طریق آزمایشات مربوطه خواهید بود که عواقب خاص خود را دارد و بعدا به شرح آن خواهیم پرداخت. 

به همین دلیل در گزارش فونداسیون اگر پس از کنترلهای لازم، تنها به مغایرت ابعادی برخورد کردید، بهتر آن است که گزارش به اینصورت نوشته شود: “به اطلاع شهرداری محترم می رساند که مالک آرماتوربندی و قالب بندی فونداسیون را انجام داده و فونداسیون آماده بتن ریزی می باشد، لیکن ابعاد باقیمانده زمین مطابق نقشه معماری وپروانه ساختمانی نبوده و مالک تا رفع تناقض فوق مجاز به بتن ریزی نیست.”

⦁ با این کار اگر مالک اقدام به بتن فونداسیون کرد اطمینان از این موضوع وجود دارد که مشکل سازه ای برای فونداسیون وجود ندارد بلکه فقط دارای مشکل ابعادی است که مالک برای حل و فصل آن بایستی از طریق کمیسون داخلی شهرداری اقدام نماید.⦁ نکته بعدی این است که اغلب سوال می شود که اگر مالک در مرحله فونداسیون به ناظر اطلاع نداد و اقدام به بتن ریزی کرد چه باید بکنیم؟⦁ پاسخ: طبق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، شما به عنوان ناظر میبایست نظارت مستمر بر ساختمان داشته باشید و عدم اطلاع مالک، رافع مسئولیت ناظرین نیست⦁ در شورای انتظامی و محاکم قضایی، توجیه این موضوع که مالک در خصوص عملیات اجرایی و بتن ریزی، اقدامی در جهت اطلاع رسانی به ناظر نکرده، فقط بعنوان یک مرحله قابل پذیرش بوده و ناظر را مقصر نمی دانند. مثلا اگر مالک بتن ریزی فونداسیون را خبر نداده، و شما در گزارش خود، طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بنویسید “مالک باید کلیه عملیات اجرایی خودش را کتبا به اطلاع مهندس ناظر برساند” ضمن اینکه در مفاد توضیحات پروانه ساختمانی و همچنین در مقررات ملی ساختمان هم این مورد تصریح شده، شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی، به استناد این موارد یک مرحله را از ناظر می پذیرد. اما اگر عدم اطلاع ناظر از عملیات ساختمانی دو مرحله ای یا بیشتر شد بعنوان مثال علاوه بر فونداسیون، سقف اول هم بدون اطلاع ناظر بتن ریزی شد، در اینصورت شورای انتظامی ناظر را محکوم به عدم نظارت مستمر خواهد کرد.

⦁ موضوعی در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان بسیار مورد تاکید است و آن اینست که مهندس ناظر بالاخص سازه، باید قبل از پوشش میلگردها توسط بتن، گزارش خود را ارسال نماید. ناظر تاسیسات مکانیکی هم باید گزارش خود را قبل از پوشش لوله های تاسیساتی به مرجع صدور پروانه ارائه دهد.

 همچنین مهندس ناظر معمار هم باید گزارش خود را برای هر قسمت مثلا گزارش سنگ نما را قبل از اتمام و پوشیده شدن عملیات اجرایی صادر کند بنابراین گزارشات باید با فعل مضارع نگارش شود بعنوان مثال اگر در گزارش نوشته شود: “مالک سنگ نمای ساختمان را تمام کرده و سنگهای نما اسکوپ نشده است.” این گزارش اشکال دارد و از لحاظ شورای انتظامی برای مهندس ناظر معمار تخلف انتظامی محسوب می شود و حداقل سه ماه محرومیت در پی دارد. در مورد ناظر برق هم به همین صورت است و لازم است قبل از پوشیده شدن سیم کشی گزارش خود را ارسال نماید.

⦁ بنابراین نتیجه می گیریم طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، گزارش ناظرین می بایست در موعد باشد. در غیر اینصورت علاوه بر شورای انتظامی، مالک هم می تواند علیه ناظر در محاکم قضایی طرح شکایت نماید که چرا گزارش در موعد نبوده و همین موضوع باعث ایجاد خسارت شده است که در برخی مواقع بسته به نظرکارشناس رسمی دادگستری محکومیت ۱۰ یا ۱۵ درصدی شامل حال ناظر می شود.⦁ پیشنهاد می شود اگر چنانچه ناظر ساختمان به هر دلیلی نتوانست گزارش خود را در موعد ارسال کند بهتر است طوری گزارش خود را با فعل مضارع بنویسد که نشان دهد عملیات در حال انجام است. در اینصورت طبق قوانین مدنی، کسی که مدعی بر موضوعی باشد باید نسبت به آن استدلال بیاورد.⦁ البته لازم به ذکر است این موضوع همیشه کاربرد نداشته و بستگی شرایطی دارد که در ادامه به آن می پردازیم

⦁ برای اینکه مهندسین ناظر این قاعده را بهتر درک کنند، نام این قاعده را اصطلاحا “قاعده میخ طویله” گذاشته ایم.

⦁ مثلی در این باره وجود دارد: «از ملا نصرالدین سوال شد مرکز کره زمین کجاست؟ گفت همین جا که من میخ طویله ام را به زمین کوبیده ام. گفتند چطور چنین چیزی را می گویی؟ گفت اگر شما مدعی هستید مرکز کره زمین جای دیگری است، شما باید آنرا اثبات کنید.» این قاعده به نوعی در قانون مدنی نیز وجود دارد.⦁ همانطور که قبلا نیز گفته شد اگر چنانچه مالک بتن ریزی مرحله ای از عملیات ساختمانی را به اطلاع ناظر نرساند و ناظر بعد از بتن ریزی به ساختمان سر زده  و اقدام به ارسال گزارش نماید در صورتی که فقط یک مرحله از کار از دید ناظر مغفول مانده باشد می تواند این چنین گزارش نماید: “به اطلاع شهرداری محترم می رساند که مالک اقدام به بتن ریزی فونداسیون نموده است و از آنجاییکه به اینجانب اطلاع نداده، لذا استحکام فونداسیون مورد تایید نیست مگر اینکه مالک به طریقی اثبات نماید که میلگردهای داخل فونداسیون مطابق نقشه ها می باشد. ضمنا لازم است آزمایشات مقاومت فشاری بتن انجام گیرد.” با ارائه این گزارش، ناظر به مشکلی بر نخواهد خورد.

⦁ اما اگر بعنوان مثال ناظر سازه به هر دلیلی چندین روز به ساختمان سر نزد و مالک هم بدون اطلاع ناظر اقدام به بتن ریزی فونداسیون و سقف اول نماید، یعنی دو مرحله از کار از نظر ناظر مغفول بماند، در این حالت اگر ناظر گزارش دهد که علاوه بر فونداسیون بتن ریزی سقف اول هم به اطلاع من نرسیده، آن ساختمان عدم استحکام می گیرد و در صورتی که مالک از ناظر بدلیل عدم نظارت مستمر به شورای انتظامی شکایت کند، ناظر سازه به سه ماه محرومیت، محکوم خواهد شد.⦁ از آنجا که عدم استحکام سازه باعث خواهد شد مالک نسبت به تائید عملیات ساختمانی اقداماتی انجام دهد از جمله آزمایش اسکن میلگرها و آزمایش تعیین مقاومت فشاری بتن که غالبا هم جواب نمی دهد، در این صورت لازم است مالک برای طرح تقویت، نزد مهندس محاسب رفته تا از طریقFRP یا جلیقه فلزی یا هر روش دیگری طرح تقویت برای عملیاتی که بتن ریزی شده است اخذ نماید. بدیهی است این موارد، هزینه هایی به مالک تحمیل خواهد کرد، در نتیجه امکان این وجود دارد که مالک در محاکم قضایی از ناظر شکایتی مطرح کرده و علاوه بر سه ماه محرومیت شورای انتظامی، ۱۰ الی ۱۵ درصد از هزینه طرح تقویت را از ناظر بگیرد چرا که ناظر گزارش خود را در موعد ارائه نکرده است. و همینطور به ازای هر مرحله مازاد بر مرحله دوم، سه ماه محرومیت از طریق شورای انتظامی علیه ناظر اعمال می شود.⦁ حال فرض کنید مالکی بدون اطلاع ناظر، سه مرحله را بتن ریزی کرده است: فونداسیون-سقف اول-سقف دوم.
⦁ سوال این است که ناظر درصورت مواجهه با این معضل چه باید بکند؟
⦁ پاسخ: راه آن همان قانون “میخ طویله” است. ناظر سازه می بایستی یک گزارش برای فونداسیون به این صورت ارسال کند: “مالک بدون اطلاع بنده، بتن ریزی فونداسیون را انجام داده و استحکام فونداسیون مورد تایید اینجانب نیست و لازم است آزمایشات مربوطه برای فونداسیون انجام گیرد” (با تیک خلافدار)⦁ ناظر سازه پس از یک هفته می بایستی گزارشی دیگر برای سقف اول ارسال کند به اینصورت که: “مالک بدون اطلاع بنده بتن ریزی سقف طبقه اول را انجام داده و استحکام سقف طبقه اول مور دتایید اینجانب نیست و لازم است آزمایشات مربوطه برای سقف طبقه اول انجام گیرد” و همینطور برای سقف طبقه دوم.

⦁ اما اشکالی در این قاعده وجود دارد و آن اینست که: امکان دارد، قبل از ناظر، مامور بازدید شهرداری این موارد را دیده و ثبت کرده باشد. بنابراین لازم است ناظر ابتدا از مالک یا همان نگهبان ساختمان سوال کند که در فاصله ای که این سه مرحله اجرا شده، مامور شهرداری از ساختمان بازدیدی بعمل آورده است یا خیر؟ اگر بازدید صورت گرفته و در پرونده ملک در شهرداری ثبت شده باشد، اقدام خاصی توسط ناظر نمی تواند صورت گیرد و باید تاوان دهد اما اگر هنوز بازدیدی صورت نگرفته ناظر می تواند طبق روال فوق، اقدام به گزارش نماید. بدیهی است در اینگونه موارد مالک بارنامه های بتن را جهت اثبات عدم نظارت مستمر ناظر به شورای انتظامی یا دادگاه ارائه می کند که ناظر می تواند این ادعا را نپذیرفته و حتی به جعلی بودن بارنامه ها اعتراض نماید.

⦁ طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان و توضیحات پشت پروانه ساختمانی، ناظر سازه بایستی قبل از پوشش میلگردها توسط بتن گزارش خود را به مرجع صدور پروانه ارئه دهد. بنابراین نگارش صحیح جملات در گزارش اهمیت ویژه ای دارد بعنوان مثال گزارش فونداسیون باید به این صورت نگارش شود: “مالک آرماتوربندی و قالب بندی فونداسیون را انجام داده و فونداسیون آماده بتن ریزی می باشد.” (خلاف ندارد)

⦁ مورد گزارش اولین سقف هیچگاه نباید در گزارش از عبارت “سقف اول” استفاده شود. بلکه باید عنوان سقف، همانند عنوانی که در پروانه ساختمانی ذکر شده گزارش شود. شاید اولین سقف، سقف زیرزمین۶- باشد. گاهی در شورای انتظامی تهران، برای همین غلط نگارشی، سه ماه محرومیت برای ناظر در نظر می گیرند. عنوان سقفها در پروانه ساختمانی می تواند به اینصورت باشد: سقف زیرزمین ۱-، سقف طبقه همکف ، سقف طبقه اول و…⦁ اگر اولین سقف، سقف طبقه همکف باشد گزارش باید با عنوان “سقف طبقه همکف” و به این صورت نگارش شود: “مالک آرماتور بندی و قالب بندی و تیرچه بلوک سقف طبقه همکف را انجام داده و سقف طبقه همکف آماده بتن ریزی می باشد.” سایر سقف ها با همان عنوان درج شده در پروانه ساختمای به همین روال گزارش می شود⦁ سوال: در مورد ستونها چگونه باید اظهار نظر کرد؟
⦁ پاسخ: گزارشی تحت عنوان ستون نداریم. ستون هر سقفی که قرار است گزارش شود، باید عنوان و مطلع گزارش، سقف فوقانی همان ستون باشد⦁ بعنوان مثال اگر تخلفی در ستونهایی که بار سقف طبقه اول را تحمل می کند بوجود آید عنوان گزارش “سقف طبقه اول” خواهد بود و به اینصورت نگارش می شود: “مالک در حال آرماتوربندی ستونهای سقف طبقه اول می باشد و سنجاقکهای ستونها را نصب نکرده است، و تعداد خاموت ستونها کمتر از مقدار درج شده در نقشه ها است، و تا اصلاح موارد عنوان شده از بتن ریزی ستونها جلوگیری بعمل آید”

⦁ بعضی ناظرین ممکن است بصورت چشمی عیار بتن را تشخیص دهند که این امر تجربی است ولی ممکن است همه، این تجربه را نداشته و نیاز به آزمایشات بتن داشته باشند. بنابرین لازم است در گزارش بتن ریزی اینگونه ذکر شود که: “به اطلاع شهرداری محترم می رساند که مالک، آرماتوربندی و قالب بندی فونداسیون را انجام داده و فونداسیون آماده بتن ریزی می باشد. تائید مقاومت بتن فونداسیون منوط به تایید آزمایشات مقاومت مشخصه بتن است.” با نوشتن این جمله در هر مرحله از عملیات ساختمانی مثلا بتن ریزی سقف چهارم می توان استحکام فونداسیون را به استناد جواب آزمایشات مقاومت بتن توسط گزارشی خلافدار، زیر سوال برد. این گزارش خارج از موعد نیست و هم در محاکم قضایی و هم شورای انتظامی قابل استناد و دفاع خواهد بود.

⦁ سوال دیگر، این است که اتمام بتن ریزی یک مرحله را دقیقا چه موقع گزارش نماییم؟ آیا در سقف اول اجازه داریم که گزارش کنیم بتن ریزی فونداسیون انجام شده؟
⦁ پاسخ: بله می توان گفت. بعنوان مثال در حین گزارش طبقه همکف که سقف طبقه اول است می توان اینگونه نوشت که: “مالک آرماتوربندی و قالب بندی و تیرچه بلوک سقف طبقه همکف را انجام داده و سقف طبقه همکف آماده بتن ریزی می باشد. ضمنا بتن ریزی فونداسیون و ستونهای زیر سقف طبقه همکف نیز اجرا شده است.” (خلاف ندارد)

⦁ گزارش اتمام عملیات بتن ریزی یک مراحل ساختمانی جزء گزارشات واجب نیست و در صورت عدم گزارش دهی مشکلی ایجاد نخواهد شد⦁ نکته مهم : پس از ارائه نتایج آزماشات مقاومت بتن توسط آزمایشگاه و در صورت مورد تائید بودن آن به هیچ وجه استحکام عملیات بتن ریزی در گزارشات تائید نگردد. بعبارتی در صورت مورد تائید بودن مقاومت بتن نیاز به هیچ گونه اظهار نظری توسط ناظر نیست و باید سکوت شود.

⦁ در مورد اسکلت فلزی و گزارش جوشهای آن از آنجا که دسترسی به طبقات بالا جهت بررسی کیفیت جوشها پس از برپایی اسکلت امکان پذیر نیست بنابراین اینگونه باید گزارش شود که: “به اطلاع شهرداری محترم می رساند که مالک اسکلت فلزی ساختمان را برپا نموده است. لیکن تایید جوشهای اتصالات منوط به اجرای سقف های طبقات به جهت دسترسی به طبقات بالاتر به منظور رویت جوشهای اتصالات می باشد. ضمنا تایید جوشهای اسکلت فلزی منوط به ارائه نتایج آزمایشات جوش است.” (خلاف ندارد)

⦁ همانطور که گفته شد اگر آزمایش جوش مورد تایید بود به هیچ وجه نباید استحکام اسکلت را تایید کرد چرا که بار حقوقی دارد.⦁ اگر فشار زیادی برای تایید استحکام از جانب ارگانهای مختلف به ناظر آورده شد، بخشنامه ای وجود دارد که در آن ذکر شده طبق مقررات ملی ساختمان، وظیفه ناظر، انطباق عملیات ساختمانی اجرا شده با نقشه هاست، نه تایید استحکام.

نحوه گزارش نویسی مهندس ناظر

وظیفه مهندس ناظر ، گزارش دادن انطباق یا عدم انطباق عملیات اجرایی ساختمان با نقشه های مصوب  می باشد . هر چند این وظیفه ساده به نظر می رسد ولی مهندسین ناظر بسیاری هستند که بدلیل عدم رعایت اصول گزارش نویسی، گرفتار زندان و یا مجبور به پرداخت مبالغ زیادی به عنوان دیه و یا جریمه نقدی شده اند .

 در همین راستا اصول گزارش نویسی مهندسی ناظران را برای شما شرح میدهیم و توصیه میشود حتماً رعایت کنید :

۱:  مخاطب شما در گزارشات ، مرجع صدور پروانه باشد

برخی مهندسان ناظر ، گزارش خود را خطاب به سازمان استان می نویسند ، در حالی که  مهندس ناظر باید گزارش خود را خطاب به شهرداری منطقه بنویسد . یعنی حتماً جمله خود را با : ” به اطلاع شهرداری محترم منطقه . . . . می رساند “شروع کند .

۲:  گزارش خود را در زمان مقرر ثبت نمایید

به عنوان مثال مهندس ناظر نمی تواند گزارش تخلف سقف اول را در سقف سوم به مرجع صدور پروانه اعلام نماید . زیرا مالک می تواند مدعی گردد ناظر به وظیفه خود ، که نظارت مستمر می باشد عمل نکرده و اگر در موعد مقرر به این تخلفات اشاره می کرد ، در جهت رفع آن اقدام میکرد و در صورت شکایت کردن مالک ، ناظر نیز درصدی از تقصیر را به خود اختصاص خواهد داد .

این توضیح خالی از اهمیت نیست که حتی  اگر مهندس ناظر گزارش تخلف را خارج از زمان مقرر شده ، ثبت نماید ، قدرت این گزارش در جای خود باقی بوده و مالک باید نظر ناظر را جلب نماید . اما در هر صورت ناظر دچار تخلف انتظامی شده و در شورای انتظامی و دادگاه ، یکی از مقصرین پرونده خواهد بود .

۳: حتماً مستندات موجود ( دستورکار ، نامه و … ) را پیوست گزارش کنید

مهندس ناظر باید در روند اجرای ساختمان در جمع آوری مستندات لازم مانند عکس ، فیلم ، مکاتبات بین ناظر و محاسب ، دستورکار و . . . اقدام نموده و در زمان لازم از آنها به نفع خود استفاده نماید . ناظر می تواند این مستندات را به پیوست گزارش خلاف دار به مرجع صدور پروانه و سازمان استان تحویل دهد .

۴: به هیچ عنوان در تخلفات فنی ، دستور توقف عملیات را صادر نکنید

اگر مهندس ناظر به دلایلی غیر از ایمنی و مخاطرات جانی ، کار را تعطیل نماید مالک می تواند با مطرح کردن این موضوع که با تعطیل شدن کارگاه باید سود بانکی و یا جریمه دیرکرد بپردازد و این تعطیلی به مالک ضرر مالی وارد کرده ، مطرح نماید .  

۵ : به هیچ عنوان در گودبرداری ها دستور توقف صادر نکنید

در صورت تعطیلی کارگاه و ریزش دیواره ها و خسارات جانی یا مالی ، مهندس ناظر یکی از مقصران حادثه خواهد بود . در این مواقع ناظر باید با آرام کردن جو کارگاه در جهت ایمن سازی دیواره و اجرای سازه نگهبان برآید .

۶) گزارشات ایمنی را به بازرسی اداره کار نیز تحویل دهیددر بسیاری از موارد  شهرداری در خصوص گزارشات تخلف دار ایمنی ، هیچ عکس العملی نشان نداده یا خیلی دیر وارد عمل شده است . اما وقتی گزارش به بازرسی اداره کار تحویل گردد ، ایشان سریعاً وارد عمل می شوند .

۷: بهتر است قبل از صدور گزارش خلافدار ، با مالک جهت اصلاح تخلفات فنی مکاتبه کرده و مهلت اصلاح قرار دهید 

از آنجا که قرار است ناظر حداقل یک سال با مالک در تماس باشد  بهتر است در جوی آرام و دوستانه این ارتباط برقرار گردد .

توصیه می شود در مواردی که می توان تخلف را اصلاح کرد ، به مالک دستورکار کتبی داده و در یک مدت معین کار را از مالک تحویل بگیرد . اگر مالک اقدامی نکرده بود آنگاه می توان این مورد را گزارش کتبی کرده و دستور کار را نیز پیوست نمود .

۸: از کلی گویی در گزارشات خودداری نمایید

مثال : لازم است مالک محل نصب تابلو برق را تغییر دهد زیرا ممکن است موجب آسیب دیدن افراد گردد .

در جمله فوق ، ناظر کلی گویی کرده و اشاره ای به آسیب احتمالی نکرده و اگر از این ناحیه مشکلی ایجاد شود ، پرونده ناظر به تعبیر و تفسیر کارشناسان و قضات خواهد افتاد که در اغلاب موارد ناظر محکوم می شود . پس بهتر است به نوع آسیب ممکن اشاره دقیق شود .

۹: سعی کنید به بندهای قانون در گزارشات خلافدار ، استناد نمایید

در صورتی که خلاف فنی یا ایمنی که در کارگاه رخ داده ، با بندی از قانون همخوانی دارد ، بهتر است مهندس ناظر با اشاره به این بند قانونی ، گزارش خود را مستندتر نماید .

۱۰: به یاد داشته باشید نوشتن جمله خاص در گزارش ( مانند : کلیه موارد ایمنی باید توسط سازنده رعایت گردد ) ، به هیچ عنوان رافع مسئولیت ناظر نمی باشد

هیچ جمله ای نمی تواند بار حقوقی مهندس ناظر را از دوش ایشان بردارد . پس در انجام وظایف قانونی خود کوشا بوده و دقت نمایید

وظیفه اصلی مهندس ناظر ساختمان، گزارش عملیات اجرایی

نمونه گزارش شروع و پایان عملیات ساختمان + دانلود pdf

دانلود نمونه گزارش شروع و پایان عملیات ساختمان + دانلود pdf

وظیفه اصلی مهندس ناظر، گزارش عملیات اجرایی

بر اساس بند 13-2 – مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ناظران موظف‌اند عملیات ساختمانی را که توسط مجری و تحت نظارت آن‌ها احداث می‌شود در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه خود ازلحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه‌ها، محاسبات و مشخصات فنی منضم به آن و مقررات ملی نظارت کرده و در پایان کار، مطابقت عملیات اجرایی ساختمان را با مدارک فوق،گواهی نمایند. و از طرفی طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری‌ها – مهندسان ناظر موظف‌اند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آن‌ها احداث می‌گردد ازلحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند.

از مواد قانونی فوق می‌توان نتیجه گرفت، وظیفه اصلی مهندسین ناظر، گزارش عملیات اجرایی ازلحاظ انطباق یا عدم انطباق با مدارک فوق‌الذکر‌است. مکاتبات مهندسین ناظر در طول اجرای ساختمان، به‌عنوان خروجی‌های ایشان به شمار می‌رود و مرجع ذیصلاح بر اساس این خروجی‌ها می‌تواند در مورد نحوه عملکرد ناظر، قضاوت و تصمیم‌گیری کند. اولین سؤالی که تا اینجا مطرح می‌شود، این است که آیا تعداد گزارش‌ها و مکاتباتی که مهندس ناظر باید در طول اجرای ساختمان صادر نمایند مشخص هست یا خیر ؟

مراحل صدور گزارشات مهندس ناظر

مطابق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بند 13-7-2 مهندسین ناظر در هر صلاحیتی باید در مراحل زیر گزارشات خود را صادر کنند :

الف ) گزارش وضعیت همجواری ها و اعلام شروع عملیات ساختمانی

ب ) گزارش تائید تحکیم و پایدارسازی هم‌جواری‌ها و پایان پی‌سازی

پ ) گزارش پایان اسکلت و سقف‌های ساختمان

ت ) گزارش پایان سفت‌کاری ساختمان

ث ) گزارش پایان عملیات تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی

ج ) گزارش پایان عملیات نازک‌کاری

چ ) گزارش پایان عملیات روکار تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی ساختمان

ح ) گزارش پایان نماسازی خارجی

خ ) گزارش پایان عملیات نازک‌کاری داخلی

د ) گزارش پایان عملیات اجرایی ساختمان

تعداد گزارشات در حالت ایده آل نباید کمتر از تعداد ذکرشده در مراحل مختلف ساختمان باشد.حتی ناظر اختیار دارد یک گزارش صادرشده را مجدداً با مشاهده تخلف از طرف مالک باطل و گزارش دیگری را صادر نماید! (به‌عنوان‌مثال مهندس ناظر سازه بعد از بازدید از مرحله فونداسیون و صدور تائید بتن‌ریزی فونداسیون، متوجه می‌شود مالک قبل از بتن‌ریزی اقدام به تغییر در آرماتوربندی فونداسیون نموده، لذا ناظر می‌تواند تأییدیه خود را باطل کرده و گزارش تخلف در این مرحله را صادر کند.)

اما سؤال دوم، آیا گزارش‌های ناظر باید حتماً در قالب فرم‌ها و جداول معرفی‌شده از طرف سازمان تنظیم شود؟

این سؤال به‌عنوان یکی از پرتکرارترین پرسش‌هایی است که طی این چند سال، از بنده پرسیده شده است.
در پاسخ به این سؤال باید بدانید که قالب‌های معرفی‌شده از طرف سازمان استان‌ها یک الزام قانونی نبوده و تنها برای کمک به مهندسین ناظر ارائه‌شده‌اند و به همین دلیل این فرم‌ها در هر استان به یک‌شکل و به‌صورت سلیقه‌ای تنظیم‌شده و همین می‌تواند موجبات گمراهی مهندسین ناظر شود. البته در این فرم‌ها بخشی وجود دارد که ناظر می‌تواند در صورتیکه تخلفات بیشتری را مشاهده کرد که در چک‌لیست دیده نشده بود، بتواند در آن قسمت متذکر شود. حتی اگر قسمت توضیحات هم پاسخگوی تخلفات موجود نبود، مهندسین ناظر می‌توانند آن‌ها را در یک برگه سفید نوشته و ضمیمه گزارش یا به‌تنهایی به مرجع صدور پروانه یا سازمان استان تحویل دهند و یا ابلاغ قضایی نمایند.

به بیان ساده‌تر این فرم‌ها تنها چک‌لیست‌هایی هستند که شامل یک سری تخلفات رایج در ساختمان می‌باشند و جالب است بدانید اغلب محکومیت‌های مهندسین ناظر، به دلیل تخلفاتی رخ می‌دهد که اصلاً در این چک‌لیست‌ها به آن‌ها اشاره نشده است. برای از بین بردن این اتفاقات باید به‌صورت ریشه‌ای دیدگاه مهندس ناظر در مورد نظارت و بازدید از هر مرحله و مکاتبات، تغییر نماید.
در ادامه می‌توانید نمونه‌هایی از این فرم‌ها که توسط سازمان نظام‌مهندسی استان خراسان رضوی تنظیم‌شده است دانلود نمایید.

گزارش بازدید از ملک قبل از صدور پروانه (گزارش شماره 1)	report-nazerin-1.pdf
نمونه گزارش شروع عملیات ساختمانی( گزارش شماره 2)	report-nazerin-2.pdf
گزارش تایید تحکیم و پایدار سازی همجواری ها و پایان پی سازی( گزارش شماره 3)	report-nazerin-3.pdf
گزارش پایان اسکلت و اجرای سقف ها( گزارش شماره 4)	report-nazerin-4.pdf
گزارش پایان سفت کاری( گزارش شماره 5)	report-nazerin-5.pdf
گزارش شروع عملیات اجرای تاسیسات برقی و مکانیکی( گزارش شماره 6)	report-nazerin-6.pdf
گزارش پایان عملیات اجرای تاسیسات برقی و مکانیکی( گزارش شماره 7)	report-nazerin-7.pdf
گزارش پایان عملیات نازک کاری( گزارش شماره 8)	report-nazerin-8.pdf
نمونه گزارش پایان عملیات ساختمانی( گزارش شماره 9)	report-nazerin-9.pdf