ازکمیسیون ماده100 قانون شهرداری ها چه میدانید ؟

تاریخچه رسیدگی به تخلفات ساختمانی و کمیسیون ماده100 قانون شهرداری

1. ابتدا در سال 1324ردیف 5ماده 3 آیین نامه امور خلافی ناظر به ماده 276قانون مجازات عمومی (کسانی که بدون پروانه شهرداری و نقشه تصویب شده اقدام به ساختمانی نمایند که مشرف بر معابر عمومی و خیابان باشد به 7روز تا 10روز حبس تکدیری و از یکصد تا دویست ریال غرامت محکوم میگردند
2. سال 1334 بر اساس بند 24 ماده 56 قانون شهرداری از جمله وظایف شهرداریها صدور پروانه برای کلیه ساختمانهایی است که در شهر احداث می شود  
3. سال 1345 در قانون اصلاحیه پاره ای از موادجدید به قانون شهرداری به منظور الزام رعایت بند 24 ماده 56 و نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی الحاق ماده 100 به قانون شهرداریها تصویب گردید
4. سال 1347 بر اساس تبصره 4 ذیل ماده 26 قانون نوسازی و عمران شهری دستگاههای دولتی نیز موظف گردیدند برای احداث ساختمان از شهرداری پروانه دریافت نمایند
5. سال 1352 با اصلاح تبصره 1 ذیل ماده 100تغییراتی در نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی ایجاد گردید بر این اساس شروع عملیات ساختمانی خلاف نیز حسب درخواست شهرداری برای رسیدگی به این کمیسیون ارجاع و کمیسیون مکلف گردید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی اتخاذ نمائید در صورت تصویب قلع بناء مهلت مناسب که نبایست بیشتر از دو ماه باشد تعیین گردد
6. سال 1356 مجددا اصلاحیه و 6تبصره به این قانون افزوده شد که این اصلاحات عم ما در نتیجه تهیه و تصویب طرحهای جامع شهری و وضع ضوابط و مقررات برای توسعه کالبدی شهرها و همچنین به منظور کنترل ساخت و سازها در محدوده شهرهای بزرگ بخصوص تهران انجام شد که از جمله مصوبات نظارت و انطباق پروانه و نقشه ها به مهندسین ناظر و مکلف شدن دفاتر اسناد رسمی به استعلام پایانکار و گواهی عدم خلاف از شهرداریها میباشد
7. سال 1358 پس از انقلاب و با توجه به اینکه نحوه برخورد با تخلفات ساختمانی یکی از محورهای نارضایتی های عمومی را فراهم آورده بود ماده100 قانون شهرداریها بار دیگر دستخوش اصلاحات گردید و 3 تبصره به آن الحاق گردید بر این اساس کمیسیون ماده 100 میتواند در موارد احراز تخلفات ساختمانی به جای صدور حکم قلع بنا رای بر اخذ جریمه صادر نمائید

بزرگترین مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده 100 می باشد که این کمیسیون از سه عضو اصلی و 11 تبصره و 7 کمیسیون به شرح ذیل  تشکیل گردیده:

اعضای کمیسیون:

1. نماینده دادگستری
2. نماینده شورای شهر
3. نماینده فرمانداری

یک نماینده از شهرداری حضور دارد که حق رای ندارد

تبصره های ماده صد شامل:

تبصره 1) در موارد عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی قاع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات پروانه ضرورت دارد و یا شروع به ساخت بدون پروانه ساخت که با تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونی با حضور سه اعضاء ذکر شده تشکیل میشود در این صورت ظرف مدت 10روز مالک میبایست توضیحات خود را ارائه نمائید پس از انقضاء مدت مذکور موضوع در صورت عدم دفاعیه مالک با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای میباشدتشکیل جلسه دهد.و موضوع را ظرف مدت یکماه تصمیم گیری نمائید و در مواردی که شهرداری مانع ساخت و ساز میشود مکلف است ظرف مدت یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مطرح نمائیددر صورت تصمیم کمیسیون مبنی بر قلع مهلتی که نبایست بیش از دو ماه باشد تعیین نمائید. بعد از ابلاغ در صورت عدم قلع توسط مالک شهرداری راسا اقدام نموده و هزینه های آن را طبق آئین نامه های اجرائی از مالک اخذ می نمائید

تبصره 2) در مورد اضافه بناء زائد بر حسب زیر بنائی مندرج در پروانه و در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا با توجه بموقعیت ملک رای به اخذ جریمه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادی و نوع ساختمان از نظر مصالح  مصرفی تعیین و شهرداری مکلف به وصول جریمه میباشد(جریمه نباید از حداقل 2/1کمتر از و از 3برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد)در صورت عدم پرداخت جریمه توسط ذی نفع شهرداری مکلف به ارجاع پرونده به کمیسیون و تقاضای صدور رای تخریب را نمائید

تبصره 3) ) در مورد اضافه بناء زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی  و در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری  کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا با توجه به موقعیت ملک رای به اخذ جریمه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادی و نوع ساختمان از نظر مصالح  مصرفی تعیین و شهرداری مکلف به وصول جریمه میباشد(جریمه نباید از حداقل 2برابرکمتر و از 4

برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد)در صورت عدم پرداخت جریمه توسط ذی نفع شهرداری مکلف به ارجاع پرونده به کمیسیون و تقاضای صدور رای تخریب را نمائید.

تبصره 4) در مورد احداث بنا بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رای بر اخذ جریمه با زاء هر متر مربع بنای بدون مجوز 10/1ارزش معاملاتی ساختمان یا 5/1ارزش سرقفلی ساختمان در صورتیکه ارزش سر قفلی داشته باشد و هر کدام از مبالغ بیشتر باشد از ذینفع اخذ نمائید اضافه بناء زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره های 2.3.عمل میشود.

تبصره 5) در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محل و نوع استفاده از فضائی پارکینگ رای به اخذ جریمه که حداقل 1برابر و حداکثر 2 برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ  صادر نمائید(مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25متر مربع میباشد)پس از اخذ جریمه شهرداری نسبت به صدور پایانکار اقدام می نمائید.

تبصره 6) در مورد تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت بر های اصلاحی شهرداری مکلف به جلوگیری از انجام عملیات و ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 100 می باشد در مورد سایر تخلفات مانند استحکام بناء عدم رعایت اصول فنی رسیدگی به موضوع در کمیسیونهای ماده 100صورت میگیرد.

تبصره 7)مهندسین ناظر ساختمان مکلفند نسبت به انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه های فنی مستمرا نظارت و در پایانکار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نماینددر صورت عدم اجرائی تعهدات ناظر شهرداری مکلف است مراتب را به نظام مهندسی ساختمان اعلام و شورای انتظامی نظام مذکور برابر قانون نظام مهندسی ساختمان حسب مورد اعلامی و اهمیت موضوع به 6 ماه تا 3 سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلف که منجر به صدور رای تخریب گردد به حداکثر مجازات از طرف شورای انتظامی نظام مهندسی محکوم نمائیدمراتب در روزنامه های کثیر انتشار اعلام میگردد شهرداری نیز مکلف است تا صدور رای محکومیت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر خودداری نمائید مامورین شهرداری نیز موظف اند در مورد ساختمان نظارت داشته و در صورت تخلف در نحوه نظارت طبق مقررات به تخلف آنان رسیدگی خواهد شد در صورتیکه شهرداری مکلف به جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی میباشد میتواند بوسیله مامورین اجرائیات خود یا عوانل انتظامی از توسعه کار جلوگیری نمائید.

تبصره 8) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانهاگواهی پایانکار و در مورد ساختمانهای نا دتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر میشود ملاحضه و در مراتب سند قید نمایند.

تبصره 9) ساختمانهای که پروانه ساختمانی آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری معلف میباشند.

تبصره 10) در مورد آرای که از کمیسیون صادره میشود و شهرداری یا ذی نفع از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت 10 روز نسبت به آن رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگری در ماده 100 خواهد بود که اعضاء آن غیر از افراد ی هستند که در رای قبلی شرکت داشته اندرای این کمیسیون قطعی است.

تبصره11) آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدید نظر خواهی است.

     مراحل ارجاع پرونده به کمیسیون:

ارجاع پرونده به کمیسیون ازدو  منبع اقدام میگردد.

1- واحدشهرسازی شهرداری

2- واحد نظارت بر ساخت و سازها (پلیس ساختمان)

تشکیل پرونده در واحد شهرسازی شهرداری:

الف-در خواست مالک مبنی بر اخذ گواهی پایانکار و تقاضای بازدید از محل(مالک باید در این مرحله سند مالکیت ملک را به همراه آخرین گواهی که از شهرداری اخذ نموده اعم از پایانکار.پروانه و غیره به شهرداری جهت تکمیل پرونده ارائه نماید.

2-  پس از بازدید کارشناس پرونده جهت بررسی به واحد تعیین خلاف (پایانکار) ارجاع میگردد در صورتیکه دارای تخلفات به شرح ذیل باشد پرونده بدون محاسبه جهت صدر رای به کمیسیون ارسال میگردد.

انواع تخلفات مطرح شده در کمیسیون :

1. بنای مازاد تراکم از قبیل. طبقه مازاد. تبدیل پیلوت به مسکونی
2. ساخت بدون پروانه و مجوز
3. عدم رعایت عقب نشینی جانبی.
4. عدم رعایت پخی
5. تغییر کاربری
6. عدم استحکام بنا  وغیره….

ب-تنظیم لایحه(فرم ارسال )به  کمیسیون:به دو صورت انجام میگیرد

بدون محاسبه با ذکر نوع تخلف و توضیات در لایحه . تقاضای شهرداری در این مرحله اکثرا اعمال تبصره یک  میباشد.

نکته:گزارش شهرداری در خصوص لوایح مربوطه به تخلفات ارسالی به کمیسیون ماده صد میبایست حاوی اسناد و مدارکی باشد که امکان تصمیم گیری برای کمیسیون را فراهم آورد از قبیل عکس از ساختمان و املاک مجاور و رضایت مجاورین در خصوص پیشروی طولی

با محاسبه (در صورتیکه تخلف ایجاد شده در حد رعایت ضوابط شهرسازی باشد تقاضای شهرداری اعمال تبصره 3 و 4 میباشد مثال پیشروی طولی که در حد 2متر مجاز است

لایحه تنظیمی به کمیسیون شامل جدول آخرین مجوز –آخرین اجرا و فرم مقایرت بنا و فیلد محاسبات تعین خلاف و در آمد میباشد لایحه تنظیمی باید به تائیدمسئول  واحد نظارت بر ساخت و سازه(جلوگیری از تکرار پرونده به کمیسیون).رئیس شهرسازی. مسئول تعین خلاف. مسئول درآمد و امضائ شهردار منطقه برسد.( امضائ شهردار الزامیست و بدون آن پرونده قابل مطرح شدن در کمیسیون نمیباشد)

ج –اخطاریه:

مالک بایستی به وسیله اخطاریه در جریان پرونده ملک خود به کمیسیون باشد که این اخطار فقط به خود مالک یا وکیل قانونی داده میشود  و باید امضاء وی توسط اجرائیات پرونده تائید گرددو پیوست پرونده جهت ارجاع به کمیسیون شود

د-دفاعیه:

که بایستی حتما به ضمیمه پرونده جهت ارسال به کمیسیون باشد(از زمان تنظیم فرم کمیسیون و اخطار به مالک 10روز جهت ارائه دفاعیه مهلت داده میشود).

 منبع دوم ارسال کننده پرونده به کمیسیون ماده صد واحد ساخت و سازها (پلیس ساختمان) میباشد . بدون حضور مالک  ماموران اجرایی واحد نظارت با توجه به بازدید آزاد از محل در صورتی که ملک دارای تخلفات ذکر شده فوق باشند نوع تخلف را به کمیسیون اعلام مینمایند و مالک بوسیله اخطاریه در جریان پرونده خود قرار میگیرد که مهلت دارد ظرف مدت ده روزدفاعیه ارائه نماید

مراحل طرح پرونده در کمیسیون ماده 100(کارتابل کمیسیون ماده صد)

1.  ورود به کارتابل کارشناسان و دبیرخانه کمیسیون ماده صد جهت بررسی در صورت کامل نبودن پرونده عودت به منطقه و در صورت تایید ارسال جهت کمیسیون بندی و رندوم جهت ارجاع پرونده به کمیسیونهای ماده 100 که شامل 7 کمیسیون میباشد
2. ارسال به کارتابل اعضاء کمیسیون .هر کمیسیون از سه عضو اصلی تشکیل میشود و یک نماینده از شهرداری جهت توضیحات پرونده حضور دارد اما حق رای ندارد.
3. صدور رای . بعد از بررسی پرونده رای با تائید سه عضو اصلی کمیسون صادر میگرددسپس یک نسخه به بایگانی کمیسیون و یک نسخه به شهرداری ارسال میگردد

آرای صادره کمیسیون ماده صد

الف: فرم قرار:صرفا یک تصمیم قضایی است که پرونده را آماده صدور رای قاطع مینماید و از نوع قرار نهایی نمیباشد و رای محسوب محسوب نمیگرددو قابلایت ابلاغ به مالک را ندارد .عموما به فعالیتی در منطقه اشاره دارد و به مالک پرونده ارتباط مستقیمی نخواهد داشت از جمله قرار به تنظیم فرم جریه.قرار به بازدید از محل و غیره که بایستی توسط منطقه برنامه ریزی و اقدام گردد.

نکته: در صورت تقاضای اعضای کمیسیون ماده صد مبنی بر بازدید از ساختمان دارای تخلف برای صدور رای باشد.مناسب است بازدید اعضاء حضور شهردار منطقه و کارشناس فنی صورت پذیرد و صورت جلسه بازدید تنظیم و به امضای حاظران برسد.

1. رای بدوی: رای اولیه میباشد که بر مبنای مستندات پرونده صادر میگردد.

ه:ابلاغیه و اعتراضیه: رای بدوی حتما باید به مالک و یا وکیل پرونده ابلاغ گردد از تاریخ ابلاغ  طبق تبصره 10 ماده صد شهرداری یا ذی نفع از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت 10 روز نسبت به آن رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگری در ماده 100 خواهد بود که اعضاء آن غیر از افراد ی هستند که در رای قبلی شرکت داشته اندرای این کمیسیون قطعی است.

نکته: مامور ابلاغ صرفا از افراد واحد اجرائیات منطقه که به عنوان ضابط قضایی عهده دار در امر ابلاغ و اخطار اوراق و برگهای اداره گردیده است میباشد.

2. رای تجدید نظر: رای قطعی که امکان دارد رای بدوی تایید شود و یا اینکه رای جدید صادرگردد که دیگر قابل اعتراض نمی باشد.مالک در این مرحله میتواند علاوه بر اعتراضیه و دفاعیه کتبی وقت حضور در کمیسیون بگیرد و جلسه کمیسیون با حضور ذینفع و همراه با استماع دفاعیات وی میباشد.

بعد صدور رای تجدید نظر و ارسال به منطقه رای مجددا به مالک ابلاغ میگردد که اگر بر مبنای اخذ جریمه باشد ادامه کار جهت صدور گواهی پایانکار انجام می شود و چنانچه رای بر مبنای  قلع بنا و یا تبدیل به کاربری مجا ز و غیره باشد مالک موظف به اجرای رای در مهلت مقرر میباشد.

 در صورتیکه مالک به رای تجدید نظر اعتراض داشته باشد باید اعتراض خود را به دیوان عدالت اداری ارجاع نماید

 رسیدگی و بررسی موارد ارجاعی از سوی دیوان عدالت اداری به کمیسیون هم عرض و صدور رای اصراری یا جدید توسط این کمیسیون میبایست مبنی بر دلایل و مستندات قانونی و حقوقی باشد و صراحتا قید گردد.

نکته: تشدید رای بدوی توسط کمیسیون تجدید نظر ماده صد و صدور رای قلع بنا توسط این کمیسیون تنها در صورتی که شهرداری معترض به رای بدوی باشد و دلایل فنی ارایه نماید بلامانع است اما تشدید رای جریمه که از سوی مالک مورد اعتراض است توسط کمیسیون تجدید نظر ممکن نیست.

 اختیارات شهرداری

1-در صورتیکه رای صادره از کمیسیون ابهام داشته باشد شهرداری میتواند تقاضای استسفار رای را از کمیسون بخواهد .

2-چنانه آرای صادره بدوی توسط مالک و ذینفعان مورد قبول قرار گرفته اما ایشان تقاضای مهلت جهت زمان اجرا داشته باشندنیاز به ارسال جهت کمیسیون تجدید نظر ندارد و در منطقه با هماهنگی با شهردار قابل رفع میباشد.

3-در خصوص قرار دستور موقت برای توقف اجرای برخی از آرای کمیسیون ماده صد که توسط دیوان عدالت اداری قبل از اظهار نظر در ماهیت موضوع صادر میگردد. شهرداری میتواند وفق ماده 28 قانون دیوان عدالت اداری دلایل عدم ضرورت ادامه دستور موقت را به دیوان عدالت اداری ارایه نموده و در صورت تاییددلایل شعبه رسیدگی کننده به لغو آن اقدام مینماید.

 نکته: مرجع رسیدگی کننده در صورت اعتراض مالک دیوان عدالت اداری می باشد.