نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز

 

زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد:

«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود »در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع،دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود.

 نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه به اینگونه درخواستها باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از :

1- دستور فروش ملک غیر قابل افراز،با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است.

2- تصمیمی که دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد.

اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره 455/7-8/12/66 چنین اظهار نظر نموده است :

«با توجه به مقررات ماده 4 قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص داده شده،به دستور دادگاه فروخته می شود .لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی وغیره رأساً اقدام نماید.

3- دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است .
4- در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیر قابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می گردد.

5- دستور فروش ،نظر به اینکه حکم نمی باشدبنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد،


6- واحد اجرای احکام مدنی پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افراز و مواد9 و 10 آیین نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود
َ

نکات مهم در اسناد رسمی:

1-تاریخ سند رسمی معتبر است حتی برعلیه ثالث ماده 1305 ق- م

2- سند رسمی درباره  طرفین ووراث وقائم مقام آنها نافذ ومعتبراست ماده 1290 ق – م

3-انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مالی یا تعهد به تادیه وجه  یا تسلیم  مال مسموع نیست ماده 1292  ق.م  وماده  70 ق ثبت

4- صرفا و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستاجر سابق به مستاجر جدید اعتبار می بخشد .تبصره 2 ماده 19 قانون مالک و مستاجر مصوب  1356

5-نقل وانتقال سهم الشرکه در شرکتهای با مسئولیت محدود به عمل نمی آید مگر به موجب سند رسمی ماده 103 قانون تجارت

6-مدلول کلیه اسناد رسمی به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی ازمحاکم لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد ماده 92 قانون ثبت

7- کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم قضایی  لازم الاجراست ماده 93 قانون ثبت

8-در صورتیکه درخواست تامین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد دادگاه مکلف به قبول درخواست است بند الف ماده 108 ق-آ-د-م

9-در مواردیکه دعوی مستند به سند رسمی باشد خوانده نمی تواند برای تامین خسارت احتمالی خود در خواست تامین نماید ماده 110 ق-آ-د-م

10 – عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده ازطرف قضات و مامورین دیگردولتی موجب مجازات و تعقیب انتظامی قضات و مامورین دولتی خواهد شد. ماده 73ق-آ-د-م

دانستنیهای مهم‌ برای برای تنظیم قرارداد اجاره

دانستنیهای مهم‌ برای برای تنظیم قرارداد اجاره:

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را «موجر»، اجاره کننده را «مستأجر»، مورد اجاره را «عین مستأجره» و اجاره بها را «مال الاجاره» گویند.

«اجرت المسمی»، اجاره بهایی است که طرفین در قرارداد یا پس از امضای قرارداد درباره میزان آن توافق کرده‌اند و در مقابل، «اجرت المثل» اجاره بهایی است که بدون توافق طرفین و با توجه به اجاره موارد مشابه تعیین می‌شود.

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعی بار‌ها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهم‌ترین آن‌ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد.

بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود. در این مختصر صرفاً روابط موجر و مستأجر را بر اساس آخرین قانون مصوب (قانون سال ۱۳۷۶) بررسی می‌کنیم.

✔️قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶



«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود، قرارداد عادی است.

قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد:

۱ - مدت اجاره در آن قید شده باشد.

۲ - در دو نسخه تنظیم شده باشد.

۳ - به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

چه مواردی باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود

۱ - طرفین و سمت آن‌ها:
مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن‌ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می‌تواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن‌ها تمام شود. 

عناصر جاذبه شهری

شش عنصر برای جاذبه شهری وجود دارند

1) خرده فرهنگ مبتنی بر فعالیت:

اساس هر جاذبه ای، یک فعالیت و گروهی از مردم هستند که به طور مشتاقانه، علاقمندانه و قابل مشاهده، مشغول انجام آن فعالیت می باشند. هیچ جاذبه های شهری بدون فعالیت یک گروه کاری به عنوان پایه و اساس آن نمی تواند به وجود آید. با اینکه بسیاری از افرادی که با آن گروه، ارتباط ندارند از جاذبه آن استفاده خواهند کرد، ولی انرژی اصلی آن باید از یک گروه کاری دارای خرده فرهنگ مبتنی بر فعالیت، ناشی شود.

یک گروه دارای ارزش و هویت، کافی نیست زیرا فقط منجر به یک توصیف از زیبایی می شود، بدون اینکه هیچ گونه الگوی کاری خاص در مرکز آن وجود داشته باشد. جنبه های زیبایی شناختی از هویت یک گروه کاری، باید بصورتی که در ادامه گفته می شود، مورد شناسایی قرار گیرد ولی این فعالیت های یک گروه است که شادی و نشاط را نمایش می دهد.

وقتی یک گروه کاری شناسایی می شود، در اینصورت جاذبه به وسیله ترکیب با پنج عنصر دیگر (در ادامه) که مستقیما اختصاص به حمایت و توصیف سبک زندگی، فعالیت ها، هویت و ارزش های مربوط به آن فعالیت دارند، به وجود می آید.

عناصر جاذبه شهری

2) خرده فروشی تخصصی:

خرده فروشی مربوط به فعالیت، نیاز به ارائه شدن دارد. به عنوان مثال، برای جذابیت ورزشی، فروشگاه هایی که وسایل ورزشی را می فروشند، باید وجود داشته باشند و فروشگاه های مواد غذایی نیز برای جذابیت غذایی لازم هستند.

خرده فروشی ها نیز باید تا آنجا که ممکن است، برای گروه کاری اصلی خوشایند باشند، به گونه ای که به ارائه کالاهای با کیفیت و مورد نیاز برای حمایت از آن فعالیت بپردازد (مثل غذاهای کمیاب برای جاذبه غذایی؛ لوازم کوهنوردی خاص برای یک جاذبه تفریحی در مکان باز و غیره).

علاوه بر جاذبه اصلی خرده فروشی، خرده فروشی های دیگر مثل کافه ها، به حمایت از نیازهای روزانه مردمی می پردازند که به کار و تفریح در منطقه جذابی که فراهم شده است، مشغول می باشند.

عناصر جاذبه شهری

هشت اصل برای پیاده رو ها

ایجاد شهرهایی فعال تر

پیاده روها بخش جدایی ناپذیر شهرها هستند و باید به عنوان عنصری اساسی در طراحی شهری مردم گرا اولویت بندی شوند.

راه رفتن، دموکراتیک ترین راه برای گشت و گذار است. راه رفتن قدیمی‌ترین شکل حمل ‌و ‌نقل، رایج‌ترین در جهان و رایگان است، و حتی می تواند به شما در سوزاندن کالری کمک کند.

با‌ این‌ وجود، مردم کمتر و کمتر راه می روند. با گسترده‌تر شدن شهر‌ها، بزرگراه‌ها جای پیاده‌رو‌ها را گرفته‌ و موانعی جدی برای راه‌رفتنی امن ایجاد کرده اند. پیاده‌رو‌های با موزائیک‌های شکسته، عرض کم، و وسایل نقلیه ای که به شکل غیرمجاز در آنها پارک کرده‌اند، شاهدی بر این هستند که راه‌رفتن توسط دیگر اشکال حمل ‌و ‌نقل که برای افراد و شهر سلامت کمتری را به دنبال دارد، به آرامی درحال خفه شدن می باشد.

ما باید به خیابان‌های دوستدار عابر پیاده بازگردیم. افزایش کیفیت پیاده‌روهای شهری نه تنها عابرین پیاده بیشتری را جذب می کند، بلکه به ایجاد فضاهای مطلوب عمومی، یعنی جایی که افراد بخواهند وقتشان را آنجا بگذرانند، نیز کمک می کند.

با وجودی که شمار چنین فضاهایی رو به کاهش است اما هنوز وجود دارند. پیاده‌رو های سرزنده را می توان در خیلی از شهرهای برزیل و سراسر جهان، یعنی جاهایی که رهبران شهر، حمل‌ و‌ نقل فعال را در اولویت قرار داده‌اند، پیدا نمود. در این شهرها به جای گذری کوتاه و سنگفرش شده در طول خیابان‌های بزرگ و مملو از ماشین، تصمیم بر غنی سازی فضاهای عمومی قابل تردد با تأکید بر تعامل میان افراد گرفته شده است.

به منظور حمایت از ایمنی و در دسترس ساختنِ پیاده روی، پیاده روها باید با توجه به این هشت اصل مکمل و پیوسته در ذهن ساخته شوند. این اصول با یکدیگر نه تنها پیاده روهایی پویا می سازند بلکه مستقیماً به توسعه شهرهایی فعال و سالم کمک می کنند.

 آشنایی با هشت اصل پیاده رو:

1- ابعاد مناسب

پیاده‌رو‌ها از سه قسمت تشکیل می شوند: منطقه آزاد، یعنی جایی که در واقع افراد راه می روند؛ منطقه خدمات، یعنی جایی که مبلمان خیابانی مثل نیمکت یا سطل آشغال قرار داده می شود؛ و منطقه انتقال، یعنی جایی که دسترسی افراد داخل پیاده‌رو را به ساختمان‌ها فراهم می سازد. درک رابطه بین این عناصر، نکته ای اساسی در طراحی پیاده‌رو‌های با اندازه مناسب است.

پیاده‌رو‌های با طراحی خوب از سه قسمت برخوردار هستند که به آنها در ایجاد یک فضای عمومی پویا کمک می کند.

پیاده‌رو‌های با طراحی خوب از سه قسمت برخوردار هستند که به آنها در ایجاد یک فضای عمومی پویا کمک می کند