عکس های قدیمی نوشهر

عکس های قدیمی نوشهر - بندر نوشهر

عکس های قدیمی نوشهر - بندر نوشهر

---

.عکس های قدیمی نوشهر - بندر نوشهر

فرمول کارمزد مشاوران املاک

وقتی می‌خواهید خانه‌ای را خرید و فروش یا اجاره کنید، مشاوران املاک از شما کارمزدی دریافت می‌کنند که اصطلاحا به آن حق‌کمیسیون می‌گویند. بسیاری از مستاجران یا معامله‌گران بازار مسکن از نرخ‌های متفاوت و گاه سلیقه‌ای کارمزد بنگاه‌داران شاکی هستند و نمی‌دانند مبنای دقیق تعیین این نوع کارمزد چیست؟

به گزارش شهروند، براساس مصوبه ٧/٤/٧٩ وزارت صنعت، معدن و تجارت، کارمزد بنگاه‌های املاک قانونمند شد. این مصوبه اجازه دریافت هر نوع کارمزد سلیقه‌ای را از بنگاه‌داران سلب و برای آنها فرمولی تعیین کرد تا بر مبنای آن کارمزد خود را محاسبه کنند.

این فرمول برای اجاره و خرید و فروش مسکن متفاوت است و خوب است که بدانید معادلات آن برای هر استان و شهرستان نیز منحصربه‌فرد است. این موضوع به آن معناست که مثلا بنگاه‌داران شیرازی حق ندارند به اندازه تهرانی‌ها کارمزد بگیرند یا مشاور املاکی که در شهرستان کوچکتری مانند آبیک‌قزوین فعالیت می‌کند، نمی‌تواند مبنای تعیین کارمزدهای خود را فرمول بنگاه‌داران شهرهای بزرگتر قرار دهد، بنابراین افرادی که قصد دارند درسایر استان‌ها و شهرهایی جز تهران، ملکی خریداری کنند یا به فروش برسانند باید از نرخ‌های مصوب اتحادیه مشاوران املاک شهر موردنظرشان مطلع شوند. کافی است به پایگاه اینترنتی اتحادیه مشاوران املاک همان شهرستان مراجعه کنید یا به صورت تلفنی، از آن اتحادیه میزان حق کمیسیون قانونی شهر مورد نظرتان را بپرسید. این موضوع تنها درباره معاملات خرید و فروش صدق می‌کند. میزان حق‌کمیسیونی که باید بابت اجاره‌خانه بپردازید، تابع فرمول کشوری است. 

حق‌کمیسیون مصوب خرید و فروش ملک برای تهران
١-برای معاملات املاک تا ٣٠‌میلیون‌تومان: از هر طرف معامله نیم‌درصد ارزش ملک

٢- برای معاملات املاک بیشتر از ٣٠‌میلیون و تا ٥٠‌میلیون‌تومان:  نیم‌درصد برای ٣٠‌میلیون تومان اول + ٧٥ صدم ‌درصد برای مازاد آن. یعنی اگر شما خانه‌ای خریدید که ٣١‌میلیون‌تومان قیمت داشت، برای ٣٠‌میلیون آن نیم‌درصد + ٧٥ صدم‌درصد یک‌میلیون‌تومان باقیمانده، باید حق کمیسیون بدهید. 

٣- برای معاملات املاک بیشتر از ٥٠‌ میلیون و تا ١٠٠‌میلیون‌تومان: برای ٣٠‌میلیون اول نیم‌درصد + ٧٥صدم‌درصد مازاد آن تا ٥٠‌میلیون تومان + نیم‌صدم‌درصد برای مازاد آن. با این حساب فرمول حق‌کمیسیون برای یک خانه ٥١‌میلیون‌تومانی این است نیم‌درصد برای ٣٠‌میلیون اول+ ٧٥صدم‌درصد برای ٢٠‌میلیون آن+ نیم‌درصد برای یک‌میلیون‌تومان باقیمانده

٤- برای معاملات املاک بیش از ١٠٠‌میلیون‌تومان: برای ١٠٠‌میلیون‌تومان آن طبق بند‌های ١ و ٢ و ٣ و برای مازاد آن میزان ٢٥صدم ‌درصد به‌عنوان کارمزد از هر طرف معامله گرفته می‌شود. 

حق‌کمیسیون اجاره و رهن برای تمام استان‌ها
برای محاسبه حق‌کمیسیون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره یک‌ماه آن خانه را درنظر می‌گیرند و به اندازه یک‌چهارم آن حق‌کمیسیون از هرکدام از طرفین یعنی مالک و مستاجر دریافت می‌کنند. برای تعیین ارزش اجاره یک خانه به این صورت عمل می‌کنند: هر یک‌میلیون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌هزارتومان اجاره ماهانه است. به این ترتیب خانه‌ای که با قیمت ١٠‌میلیون‌تومان رهن و ٣٠٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه، معامله شده است ارزش اجاره‌ای معادل ٦٠٠‌ هزارتومان دارد.

اگر بخواهیم یک‌چهارم ٦٠٠‌ هزارتومان اجاره را محاسبه کنیم، نرخ کارمزد بنگاه‌دار ١٥٠‌ هزارتومان می‌شود. به این ترتیب مالک باید ١٥٠‌هزارتومان و مستاجر نیز به همین اندازه به بنگاه‌دار پرداخت کند. 

اگر خانه را خودمان پیدا کرده باشیم
این حق‌کمیسیون‌ها در شرایطی پرداخت می‌شود که بنگاه‌دار خانه موردمعامله را به خریدار یا مستاجر معرفی کرده باشد. در غیراین صورت آنها تنها می‌توانند از شما کارمزد نوشتن قرارداد را دریافت کنند که معمولا به اندازه نصف مبلغ حق‌کمیسیون است.

محاسبه آنلاین کارمزد مشاورین املاک

جشن ها و آئین های بومی محلی شمال کشور

جشن «تیر ما  سیز ه شو» درگلستان، مازندران و گیلان

پاییز که می‌رسید در روستاهای کلارستاق انتظار رسیدن جشنی شیرین شوق همگان را برمی‌انگیخت. مدت زمان این جشن خانوادگی از تنگ غروب تا طلوع آفتاب بود، اما همین یک شب خاطراتی چنان دل‌انگیز از خود بر جای می‌گذاشت که تلخی تحمل انتظار را تا «تیرما سیزه‌ی» سال بعد قابل تحمل و شیرین می‌نمود. جشن« تیرما سیزه‌شو» همه‌ی اعضای خانواده را به خود مشغول می نمود، مردان خانه را به نوعی و زنان و کودکان را به رنگ و گونه‌ای دیگر.

اینکه جشن تیر ما سیزه‌شو از کجا آمد و مناسبت آن چیست حرف و سخن فراوان می‌توان گفت اگرچه  نوع نوشتاری آن را در کتب، فرهنگ‌نامه‌هاو دانش‌نامه‌ها راهی نبودواگر بود در بوم پژوهش ها اندک وکم شمار،  اما نوع شفاهی و سینه به سینه‌ی آن با اندکی تفاوت در هر منطقه ازپهنه ی  گسترده ی مازندران ،گلستان ،گیلان تا قسمت هایی از سمنان واز جانبی دیگر تا تالقان، ازپهنا وپستای جلگه تا چکادوبلندای کوهستان هاتاکنون نیز درعرصه ی دوام وبقا تاب آورده و نقل است بر زبان و بیان. از آنجایی که مخاطبان زمانه را سخن فقط به اختصار در تحمل است به شرح و نگارش آدابی چند بسنده می‌کنیم تا با سخن،قدم یاقلمی به نکوداشت آن بسیجیده باشیم.

 تیرما سیزه «(جشن تیرگان )»:

 هر ساله برابر شب سیزدهم تیرماه باستانی (خراجی) تبری (مازندرانی) همزمان با شب ۱۲ آبان ماه و سیزدهم تیر ماه فرس باستانی دیلمی (گیلان) با اختلاف ۱۵ شبانه روز، در مازندران و گیلان برگزار می‌گردد. این جشن ملی، از دوران باستان تا به حال جشن مشترک میان کوهستانیان و دشت‌نشینان مازندران و گیلان بود همچنین همواره  با جشن تیراندازی آرش رازی کمانگیر یا شیواتیرهم زمان وهمنشین می گردید  ». 

دفن زباله ها در دل جنگل پلم کوتی چالوس به روایت تصویر

فیلم انبوه زباله و سرهای جدا شده در دل جنگل پلم کوتی چالوس!

جنگل "پلم کوتی" در چالوس به قدمت سه میلیون سال متعلق به دوران سوم زمین شناسی است که در حال حاظر محل دفن زباله های صنعتی، خانگی و بیمارستانی است.

28/1

28/2

28/3

28/4

28/5

28/6

28/7

28/8

28/9

28/10

28/11

28/12

28/13

28/14

28/15

28/16

28/17

28/18

28/19

28/20

28/21

28/22

28/23

28/24

28/25

28/26

28/27

دفن روزانه بیش از صد تن زباله در جنگل های چالوس و بررسی مشخصات نحوه عملکرد کاخانه بیوگاز

هر انسان به نوبه خود مولد زباله می‌باشد و کسی از این مقوله مستثنی نیست

با توجه به این امر راه گریزی نیست و بهترین راه حل، در پیش گرفتن روشهای امهای زباله می‌باشد که روش هاضم موثرترین روش می‌باشد.

در این شیوه در شرکت EMI AB راه کارهایی جهت مدیریت بهتر زمان و امها در نظر گرفته شده که بهترین گزینه جهت جایگزینی شیوه‌های سنتی موجود مرسوم در جامعه ایران می‌باشد.

- در شیوه موجود در هر واحد به 2000 مترمربع  فضا نیاز می‌باشد که این نکته بسیار حائز اهمیت می‌باشد چرا که در مقام نخست زباله به محلی انتقال می‌یابد که این محل ایزوله بوده و از نفوذ آلودگی به داخل زمین (خاک)وآب و هوا  ممانعت به عمل می‌اید

  با توجه به دفن زباله در محلهای دفن ورود شیرابه به خاک در ابتدای مسیر موجب آلودگی خاک شده و در مزارع نزدیک محل دفن مسبب آلودگی گیاهان و سبزیجات می‌شود که مستقیما یا غیرمستقیم به چرخه غذائی انسانها برمی‌گردد و موجب بیماری در انسانها می‌گردد.

در مرحله دوم: این شیرابه‌ها با نفوذ در سفره های زیرزمینی موجب آلودگی آب شرب شده و در نهایت موجب انتقال بیماری به انسانها می‌گردد

در گام سوم متصاعد شدن گازهای حاصل از تجزیه زباله وارد هوا می‌گردد که این فرآیند تولید گازهای گلخانه‌ای را همراه دارد و موجب صدمات ناشی از گازهای گلخانه‌ای می‌گردد.

در گام چهارم: چه در مراحل تفکیک در محل سطلهای زباله و چه در محل دفن تصاویر ناپسند دیده می‌شود.

در قدم پنجم:در محلهای دفن زباله متاسفانه حیوانات موزی رشد و تکثیر زیادی دارند که این حیوانات ناقل بسیاری از بیماریها می‌باشند

نگاه ششم: در محلهای دفن زباله چرای برخی حیوانات دیده می‌شود که این نیز منتج به انتقال بیماری به انسان می‌گردد. که این مورد هم در مورد گاو و گوسفند و هم در مورد آبزیان دیده می‌شود.

v  در شیوه موجود EMI AB تفکیک زباله در ابتدای مسیر بصورت اتومات انجام می‌پذیرد که این امر به لحاظ مدیریتی می‌تواند بسیار حائز اهمیت باشد در ابتدا باید به این نکته توجه داشت که در این سیبستم در نهایت کمپوست ارگانیک قابل مصرف در کشاورزی خواهیم داشت، بنابراین در مرحله تفکیک سیستم به گونه‌ای عمل خواهد نمود که استاندارد تعریف شده جهت کمپوست رعایت شود. پس در مرحله تفکیک از ورود زباله غیر ارگانیک که استاندارد کمپوست (را بر هم بزند)به مخازن جلوگیری می‌نماید.

با توجه به مطالب فوق‌الذکر در مبحث جمع‌آوری زباله ابتدا از شکل ناپسند تفکیک زباله در سطح شهر و داخل مخازن جلوگیری خواهد شد. و در مرحله دوم تفکیک زباله بصورت اتوماسیون زمان انجام تفکیک بسیار کم می‌شود و شکل بهتری به مراحل انجام آن داده می‌شود.

ضمن اینکه در شیوه مرسوم زباله ارزشمند توسط پیمانکاران از زباله‌ها جدا می‌گردد و منفعت طلای کثیف نصیب دلالان گردیده و معضلات زباله برگرده شهرداری گذاشته می‌شود.

حال وقتی که شهرداری حاضر به قبول مشکلات در امر جمع‌اوری و حمل و نقل زباله به محل دفن است چه بهتر که با حذف سودجویان زباله خشک کل زباله را بصورت یکجا به محل دفن انتقال داده و سپس اقدام به تفکیک نماید. ماحصل این کار تفکیک به شیوه اتوماسیون و بدون آلودگی بصری می‌باشد و سود حاصل از زباله قابل بازیافت به نفع شهرداری پس‌انداز خواهد شد و نیز از نیروی انسانی کمتری استفاده می‌شود.

- حال که با این شیوه توانستیم منافع طلای کثیف را به مجموعه شهرداری بازگردانیم در گام بعدی که در حقیقت معضل زباله نامیده می‌شود و ورود کرده و ضمن ممانعت از دفن زباله (که انسانهای اولیه انجام می‌دادند) و حفظ محیط زیست، از این فرصت جهت سودآوری ثانویه استفاده می‌شود.

v  بدین شکل که در شیوه EMI AB بعد از تفکیک زباله ارزشمند، زباله تر وارد مخازن شده و با فرآیندهای تعریف شده در سیستم DIGESTION شرکت EMI AB ابتدا مقدار زباله وارد شده به مخزن با DS=12% بوده که در مقایسه با دیگر شرکتهای فعال در این شیوه دارای ظرفیت دو برابری بوده و توان هضم 60 تن زباله ارگانیک با را DS=12% دارا می‌باشد.

و در مرحله دوم در یک دوره زمانی 12-8 روزه گاز متان متصاعد شده و با هدایت گاز به توربین‌ها برق تولید نمود. که با فروش برق می‌توان سوء ثانویه‌ای حاصل نمود. که در این شیوه سالانه 7600 مگاوات برق تولید می‌گردد که با توجه به نرخ خرید تضمینی برق به ازاء هر کیلووات ساعت 3150 ریال درآمدی معادل  23940000000ریال نصیب شهرداری می‌گردد.

- در آخر کمپوست حاصل از این شیوه در اختیار شهرداری می‌باشد که در فضاهای سبز استفاده نماید که این امر نیز کمک به صرفه‌جوئی شهرداری در امر خرید و تهیه کود می‌نماید.

  شایان ذکر است در این شیوه ضمن صرفه‌جوئی در فضای مورد نیاز دفن زباله، در نیروی انسانی، هزینه سربار شهرداری در امر مدیریت پسماند نیز صرفه‌جویی می‌گردد:

1- مبلغ خسارت وارده به طبیعت و انسان ناشی از رهاسازی و دفن زباله

2- درآمد بدست آمده از فروش برق

3- درآمد بدست آمده از زباله تفکیک شده

4- درآمد بدست آمده حاصل از بکارگیری نیروی انسانی کمتر

5- اختصاص زمین کمتر

این پروژه در مدت زمان 10 ماه به انجام می‌رسد که یکی از مزیتهای این شویه در مقایسه با دیگر شیوه‌ها می‌باشد که این زمان کم باعث مرتفع شدن معضل زباله شده و مشغله فکری را در امر مدیریت پسماند کم کرده و می‌توان انرژی و توان مجموعه را معطوف به امر فرهنگ سازی نمود و در مدت زمان محدود فرهنگ تفکیک از مبداء را در جامعه نهادینه نمود که این امر کمک شایانی به رفع معضل پسماند می‌نماید.

پرمسلم است که با تفکیک زباله قابل بازیافت مواد بازیافتی زودتر به چرخه طبیعت بازمی‌گردد و با استفاده مجدد از آنها، از مصرف بیشتر مواد اولیه جلوگیری خواهد شد از هدررفت منابع ملی ممانعت خواهد شد.

در نتیجه در شیوه EMI AB زباله‌های تر در یک بازه زمانی 12-8 روزه به چرخه طبیعت بازمی‌گردند

زباله‌های خشک در محل امکان تبدیل پلاستیک و PP به گرانول را دارند و به چرخه زندگی بازمی‌گردند نه زمان 220 سال فلزات و کاغذ که روند معمولی تبدیل را طی نموده به چرخه باز می‌گردند.

شیرابه‌های زباله به آب قابل مصرف در کشاورزی تبدیل می‌گردد. لذااز ورود شیرابه به طبیعت جلوگیری می‌شود در همه این مراحل از انتشار گاز گلخانه‌ای پرهیز می‌گردد.

در پایان در صورت دفن و مدیریت زباله به شیوه‌های فعلی، هزینه درمان را نیز به تمام هزینه سرباز جامعه باید افزود و هزینه‌های احیای مجدد طبیعت را نیز باید لحاظ کرد.

نگاه اجمالی به سیستم هاضم در کمپانی EMI AB

1- حل معضل زباله

2- تفکیک زباله‌های قابل بازیافت به صورت اتوماسیون، که شیوه تفکیک بنا به نظر کارشناسان فنی مشخص خواهد شد.

3- تبدیل شیرابه به آب قابل مصرف در کشاورزی

4- استحصال گاز متان و تولید برق

5- صرف انرژی بسیار کم جمعیت سیستم در مقایسه با زباله سوز

6- تهیه کمپوست ارگانیک عاری از هر نوع کرم و بدون نیاز به فرآوری

7- پوشاندن ظاهر زیبا به فرآیند مدیریت پسماند و تفکیک زباله و جلوگیری از آلودگی بصری

8- محافظت از سلامت نیروی کار و حفظ بهداشت فردی و اجتماعی

9- جلوگیری از آتش سوزی در محل دپوی زباله

v    سودآوری این سیستم

1- بکارگیری بهینه از نیروی انسانی در نتیجه صرف هزینه کمتر در مبحث پرداخت حقوق

2- صرفه‌جویی در مبحث ترابری زباله

3- صرفه‌جویی در مبحث زمان

4- پیش‌گیری از سرقت زباله ارزشمند و بازگرداندن منافع زباله ارزشمند به شهرداری و کسب درآمد

5- تولید برق و سود حاصل از فروش آن

6- به میزان تولید برق در این فرآیند از مصرف گاز در نیروگاههای حرارتی جهت تولید برق کاسته خواهد شد که این مقدار معادل 2043000 مترمکعب گاز می باشد که درآمد حاصل از فروش این حجم از گاز در صادرات، با دلار 3600 تومان معادل 3677400000 تومان ارزآوری به نفع منافع ملی دارد.

7- سود حاصل از فروش ضایعات

حدود سود حاصله معادل 1000000000 تومان می باشد که البته رقم دقیقتر آن پس از مطالعات اولیه با توجه به فرهنگ مصرف مشخص می گردد.

8- استفاده از کمپوست ارگانیک بدست آمده در این روش و صرفه‌جوئی در پرداخت هزینه تهیه کود جهت فضای سبز (فروش بجای خاک برگ)

مقدار تقریبی کمپوست حاصله سالانه 1400 تن می باشد(البته با توجه به فرهنگ مصرف).

9- جهت هر واحد 60 تنی با DS=12%  از سیستم EMI AB نیاز به 2000 متر مربع فضا می‌باشد که این امر خود باعث صرفه‌جوئی در هزینه تهیه زمین محل دفن زباله می‌گردد(با توجه به برآورد هزینه زمین جهت هر مترمربع معادل پانصد هزار ریال در طول سال جهت دفن 60 تن زباله روزانه برابر با دو میلیارد ریال تخمین زده می شود) که سودآوری قابل ملاحظه‌ای را به همراه دارد.

10- هزینه دفن بهداشتی هر تن زباله 180000 تومان می باشد که در این شیوه مبلغ مذکور صرفه جویی می گردد که برای مقدار فوق الذکر روزانه 2720000 تومان به نفع شهرداری و نهایتا منافع ملی می باشد.

لازم به ذکر است بزرگی پروژه به تناسب حجم مورد تقاضا قابلیت طراحی و اجرا را دارا می باشد.