چالوس

سوال ۱ : ناظر ساختمانی هستم که مالک بعد از امضای نقشه ها به من گفت میره شهرستان ، ازش خواستم با هم بریم سر زمین که خودداری کرد. با کلی پرس و جو آدرس حدودی رو پیدا کردم. هر هفته از مالک شروع به کارش را مطلع میشدم که میگفت شهرستانه و پول برای شروع نداره و به محض برگشت خبر میده. با این حال خودم هم ماهی یکبار سر میزدم. تا اینبار که هرچی تماس گرفتم برنداشت و بعد از اینکه رفتم دیدم ۵ طبقه روی پیلوت اسکلت بتنی زده و تیغه گذاشته . حالا راهنمایی میخوام که چه کاری باید انجام بدم ؟

پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
خدمت شما عرض کنم که اگر این وضعیّتی را که می فرمایید صحت داشته باشد (البته اگر بتوانید اِثبات کنید که جایگاهتان محکمتر خواهد بود)
١- فی الفور عین همین مطالب را تدوین کرده برای شهردار منطقه، سازمان استان ، اداره کل راه و شهرسازی إرسال می دارید.
٢- چون شهرداری مکلف است وفق قانون تعاریف حریم و محدوده شهر و شهرک و روستا مصوب ١٣٨۴/١٠/١۴ مکلف بر نظارت و کنترل بر أجرای عملیّات ساختمانی است و یکی از مصادیق آن احراز إرسال گزارش ناظر به آن مرجع می باشد و علی الظاهر و به استناد گفته شما پر واضح است که چنین تکلیفی توسط شهرداری صورت نگرفته است لذا مراتب را به اداره کل بازرسی استان که زیر مجموعه سازمان بازرسی کل کشور می باشد منعکس کرده خواستار رسیدگی شوید.
٣- همین مراتب را به صورت مجزا برای وزیر راه و شهرسازی هم إرسال دارید.

سوال ۲ : در یک ساختمانی طبقه دوم با اجازه شفاهی و غیر کتبی طبقه اول لوله های آب سرد و گرم خود را از داخل واحد طبقه اول عبور داده است دو ماه بعد از آن ,طبقه اول دادخواستی مبنی بر جمع آوری لوله های آب سرد و گرم طبقه فوقانی از واحد خود را درخواست کرده است. آیا میتواند حکمی در این خصوص بگیرد؟
در صورت مجلس تفکیکی این ساختمان عبور لوله های سرد و گرم طبقات بالا از طبقات پایین جزء حقوق ارتفاقی ذکر شده است.
ضمنا خواهان لوله های شوفاژ خود را زیر سقف مشاعی عبور داده است.
آیا خواهان میتواند از اذن خود برگشته و درخواست جمع آوری لوله را درخواست کند.
خوانده لوله های قبلی را بریده و اگر بخواهد از همان مسیر قبلی لوله را عبور دهد متضمن پرداخت هزینه سنگینی میشود.

پاسخ مهندس مهدی لایق :

۱-اجازه شفاهی در صورت انکار طرف مقابل,نیاز به شهادت شهود دارد.
۲-اگر حقوق ارتفاقی برای عبور لوله دارد,حقش محفوظ است.
۳-خواهان اگر حق عبور تصریح شده در مشاعات نداشته باشد, در صورت اعتراض خوانده مطروحه,باید لوله هایش را برچیند.
۴-خواهان اگر اذن دائمی داده و یا بلامانع دانسته که قرینه ای بر همیشگی بودن موضوع است(شفاهی یا کتبی) در صورت رجوع باید خسارت دهد.البته شاید برخی موافق این موضوع نباشند ولی عرض بنده بر اساس مسولیت مدنی قابل دفاع است.

سوال ۳ : اگر یک مهندس عمران با سه سال سابقه بیمه تامین اجتماعی ، مدرک لیسانسش را در اختیار شخص دیگری برای تاسیس شرکت پیمانکاری قرار دهد و با آن شخص در دفتر اسناد رسمی قرارداد ببندند که سود و زیان و هر مسئولیت دیگری با او نمیباشد آیا چنین قراردادی یا تعهدنامه ای رافع مسولیت مهندس عمران در صورت بروز مشکل برای شرکت پیمانکاری میباشد ؟

پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
١- چون باستناد ماده ٢٠ قانون تجارت مصوب ١٣١١/٢/١٣ هفت نوع شرکت وجود دَارد لذا در وهله نخست باید مشخص شود که شرکت مذکور از کدام نوع است.
٢- در وهله بعد باید دقیقاً مشخص شود که چه نوع مسؤولیتی از ذمه مهندس یاد شده برداشته میشود؟
٣- آیا شخصی که پروانه خود را در اختیار مؤسس مذکور میگذارد جزء شرکاست یا هیئت مدیره که اگر جزء هیئت مدیره باشد وفق تبصره ذیل ماده ١١٨ ، ١٩٢و ١٩۵ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ٩۴/۴/٣١ در صورت تخلف شخص حقوقی مشمول جریمه های سنگین خواهد شد
۴- افزون بر توضیحات بالا اگر مهندس مورد سوْال ما در شرکت یاد شده بطور تمام وقت همکاری نکند مستنداً به بندهای ۶و ٢٢ بخش “ب” ماده ٩١ آیین نامه اجرایی اصلاحی ٩۴/١٢/۵ مشمول مجازات انتظامی خواهد شد.
علی هذا توصیه می شود که همکار گرامی از انجام چنین کاری خودداری ورزند. البته بند آخر ناظر به داشتن پروانه اشتغال بکار مهندسی است. سرافراز باشید.

سوال ۴ : با توجه به اینکه توی ترسیم نقشه های ساختمان ، این نقشه کش ها هستند که زیر نظر مهندسین طراح و سازه و تاسیسات نقشه ها را ترسیم می کنند آیا توی محکمه اونها نیز ممکنه درصد تقصیر بگیرند ؟

عرض کنم که در توجّه تقصیر باید و باید عنصر سببیّت یا مباشرت وجود داشته باشد تا مرتکب مقصر شناخته ‌شود. در مورد سوال، اگر نقشه کش فقط نقش ترسیم گر را داشته باشد که حق هم همین است چون بعنوان ترسیم گر فعالیّت میکند لذا در مقابل دیگران ضامن نیست بلکه فقط در برابر صاحب کار خودش که از وی انجام کاری را خواسته است ضامن است و لاغیر.

سوال ۵ : من ناظر ساختمانی هستم که نقشه های آن بدون نقشه همبندی تایید شده و الان ساختمان در مرحله فونداسیون قرار دارد و شروع به بتن ریزی نکرده و من از مالک تقاضای اجرای همبندی را دارم اما مالک چون نقشه همبندی نداره حاضر به پذیرش و انجام نیست و دستورکار را هم امضا نمیکند من از نظام مهندسی تقاضای الزام طراح به تهیه نقشه همبندی کردم اما سوال من این است که مسئولیت من تا چه حده و باید چیکار کنم با توجه به اینکه هم در مبحث ۱۳و هم دستورالعمل برای الزام همبندی داریم
ممنون میشم راهنماییم کنید. ( البته قابل ذکر ناظر برق ساختمان در بوشهر میباشم و هیچ ساختمانی نقشه همبندی ندارد )

پاسخ استاد مهندس حسن زاده وکیل پایه یک دادگستری :
همانگونه که آشکار است اساساً تمامی نقشه ها باید توسط طرّاح تهیّه و تدوین شود و ناظر وفق تبصره ٧ ماده ١٠٠ قانون شهرداری متعهد است که انطباق عملیات اجرایی را با مفاد پروانه، نقشه های مصوب و محاسبات پیوست بطور مستمر نظارت کرده و در انتها گزارش پایان کار را به مرجع صدور پروانه تسلیم کند و برغم آنکه ناظر یک ساختمان تکلیفی ندارد که خارج از مفاد پروانه و نقشه ها اقدامی انجام دهد به ویژه که نباید رأساً و سرخود دستور کاری بدهد که مبتنی بر نقشه ها نیست که اگر این کار را انجام دهد قطعاً نه تنها مسؤولیت طراح را زائل کرده بلکه مسؤولیت إضافی برای خود رقم زده است، از سوی دیگر نقص در نقشه ها می تواند ایجاد إخلال در نظارت ناظر بنماید، علی هذا بی مناسبت نیست که ناظر کتباً به مالک ابلاغ کند که نقص نقشه ها را برطرف کرده و هم به شهرداری اطلاع دهد که با کیفیت کنونی ادامه عملیات اجرایی مقدور نیست و هم به سازمان استان و هم اداره کل راه و شهرسازی استان موضوع را منعکس کرده خصوصاً از شهرداری بخواهد که تا رفع نقص، مانع انجام عملیات اجرایی شود. البته قبل از آن سنجیده شود که آیا امکان ادامه عملیات اجرایی هست و همزمان با آن رفع نقص شود یا خیر.

همچنین بهتر است مطالعه کنید : “دانلود نقشه و دیتیل اتوکد جزییات اجرایی سیستم ارتینگ و همبندی “

سوال ۶ : بنده مهندس برق و ناظر پایه ۱ برق هستم و در یک مجتمع آپارتمانی ۸ واحدی با متراژ ۱۱۰ متر زندگی می کنم که در این مجتمع یک دستگاه سیستم اعلام و اطفا حریق conventional نصب شده است و سیم کشی های لازم انجام و دتکتورها و سیستم اسپرینکلر در هر واحد مسکونی موجود می باشد.
متاسفانه در حال حاضر این سیستم دچار مشکل بوده و کار نمی کند. (سیستم خاموش بوده و باتری ندارد – دتکتورها در داخل منازل خاموش بوده دو عدد از کلید های راه پله نیز فعال بوده و تعویض نگردیده است – مسیر لوله کشی اطفا حریق اسپرینکلر نیز بعلت نشت آب در سقف پیلوت و محل پارکینگ خودروها از مدار خارج شده است) موارد فوق بعد از سکونت مالکین اتفاق افتاده است نه در زمان ساخت مجتمع.
علیرغم پیگیری های بنده و مدیر ساختمان هیچکدام از سایر مالکین و مستاجرین واحد های مسکونی حاضر به پرداخت هزینه جهت راه اندازی این سیستم نمی باشند.
مدیر ساختمان نیز بصورت شفاهی و نه براساس صورتجلسه یا قرارداد انتخاب شده است و در همان مجتمع ساکن است.
سوالی که اینجا مطرح می باشد این است :
چنانچه سهوا یکی از واحدهای این مجتمع آپارتمانی ( بعنوان مثال آپارتمان بنده یا فرد دیگر ) در زمان عدم حضورافراد در منزل ، سهوا بعلت اتصالی برق ( اتصالی سه راهی یخچال یا سه راهی ماکروفر یا ماشین لباسشویی یا ظرفشویی برنامه ریزی شده در حال کار ) دچار آتش سوزی شود و علاوه بر خسارت به منزل به سایر منازل دیگر و یا نمای ساختمان آسیبی وارد کند آیا سایر مالکین با توجه به خراب بودن سیستم اعلام و اطفا حریق و عدم همکاری و پرداخت شارژ جهت راه اندازی دستگاه می توانند از مالک منزل دچار حریق ، طلب خسارت نمایند یا خیر؟
– در این مورد بر حسب تقریب چه مقدار مسئولیت متوجه مالک و چه مقدار متوجه مدیر ساختمان و سایرمالکین خواهد بود؟(درصد تقسیم خسارت بصورت تقریب چگونه خواهد بود؟
– اگر مدیر ساختمان بصورت شفاهی (نه طی قرارداد یا صورتجلسه) توسط مالکین انتخاب شده باشد آیا بازهم به اینگونه امکان مقصر بودن ایشان هست یا می بایست حتما بصورت کتبی یا صورتجلسه ایشان بعنوان مدیر ساختمان تعیین شوند؟
– چنانچه مجتمع مسکونی مدیر ساختمان نداشته باشد تقصیر عدم راه اندازی سیستم اعلام و اطفا حریق به عهده کیست؟ و خسارت حریق چگونه محاسبه می شود؟
چنانچه پیشنهادی جهت بهبود وضعیت فعلی دارید ارایه فرمایید

درود خدمت مهندس گرامی که هوشمندانه چنین موضوعی را پیگیری میکند، عرض می شود که قانونگذار در قانون تملک آپارتمانها مصوب ۴٣/١٢/١۶ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۴٧/٢/٨ تعهداتی را متوجه مدیر و مالکان واحدهای یک ساختمان قرار داده که در خور تأمُّل است. و باید به دقت مورد توجه قرار گیرد و به اجرا در آید. یکی از آن بایسته ها انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان می باشد که وفق ماده ٨ قانون موصوف برای ساختمانهای با بیش از سه مالک، باید حتماً مدیر یا مدیرانی برای اداره ساختمان انتخاب شوند و بعلاوه که وفق نصّ ماده ١۴ همان قانون، تمام بِنَا باید به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه شود. افزون بر این، ترتیب انتخاب مدیر یا مدیران نیز در مواد ١۴ لغایت ٢٢ آیین نامه اجرایی بیان گردیده است. علی هذا چنانچه مالکان یک ساختمان در انجام‌ وظایف قانونی کوتاهی کنند همگی مسؤول میباشندو اگر مدیر / مدیرانی انتخاب کرده باشند، نامبرده / آنان حسب مواد قانون مرقوم ضامن خسارات وارده هستند. اما در خصوص مدیر ساختمان در مورد مثال، هرچند گویا دقیقاً وفق قانون عمل نشده مع الوصف اگر أهالی ساختمان با مدیریت شخص مورد مثال موافقت دارند وی بایدوظایف محوله را انجام دهد در غیر اینصورت ضامن و مسؤول است. ضمناً اگر برای برطرف شدن نواقص موجود برخی از مالکان همکاری نمی کنند، مدیر یا مدیران و در صورتی که مدیری نباشد، مالکانی که قصد أجرای قانون را دارند باید ابتدا از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کرده سپس با طرح دعوی در دادگاه استنکاف کنندگان را مجبور به همکاری کنند.

سوال ۷ : قرارداد بین ناظر و مالک که قرارداد تیپ نظام مهندسی استان مطروحه میباشد.و در قرارداد سه سقف. با متراژ هر سقف ۷۰ متر مربع باشد ؛و مالک ۴ سقف با متراز هر سقف ۱۱۰متر مربع اجرا کند بصورت غیر مصوب.و ناظر تخلفهارو گزارش کند ؛تکلیف هزینه و دستمزد این اضافه متراژ و طبقه چسیت؟
چون نظارت عالیه در بازدیدش نوشته سه سقف طبق نقشه مصوب اجرا شده؛در حالی که ۴ سقف و با متراژ هر سقف ۱۱۰ اجرا شده.
نظام مهندسی میگوید در صورت تایید این ۴ سقف از جانب ناظر ؛نقشه های چون ساخت برای این ۴ طبقه کشیده شده بعد مصوب میشود انگاه ناظر میتواند این اضافه متراژ را بگیرد!
ناظر که نظارت مستمر بر ۴ سقف هر چند غیر مصوب داشته.
استاد تکلیف ناظر در این فقره چیست ؟
و به احتمال قوی ناظر نمیخواهد پایانکار بدهد چون تخلفات سازه ای رخ داده و اصلاح نشده است .

خدمت شما عرض کنم که صرف نظر از اینکه مالک و به تبَعِ وی، سازنده ساختمان، عملیات ساختمانی را طبق نقشه های مصوّب اجرا کرده باشد یا خیر، چون پایان کار صادره حاوی متراژ واقعی است نه متراژ مندرج در نقشه ها و این متراژ اصولاً در ظرفیت اشتغال ناظر مربوط درج می گردد و سازمان أمور مالیاتی این متراژ را ملاک و مبنای محاسبه مالیات مهندس مذکور قرار می دهد بنابراین باعتقاد بنده وفق نصّ صریح ماده ٣٣۶ قانون مدنی، ناظر گفته شده استحقاق دریافت حق النظاره برای متراژ واقعی را دَارد. گفتنی است که البته اگر ناظر محترم نظارت بر عملیات اجرایی را داشته ولیکن بازهم مالک خلاف کرده چنانچه ناظر مذکور به موقع گزارش خلاف را به مرجع صدور پروانه داده باشد، مسؤولیتی متوجه او نمیشود اما اگر اینگونه نکرده باشد پر واضح است که دست کم تعقیب انتظامی را خواهد داشت. سربلند باشید.

سوال ۸ : برا توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی که در مورد حق ب شفعه اموال غیرمنقول قابل تقسیم هست ، و در مورد آپارتمان که غیرقابل تقسیم هست آیا صدق میکند یا نه ؟
در ضمن اگر در قرارداد مشارکت در ساخت برای یک واحد مشترک بین سازنده و مالک زمین شرط حق ب شفعه گذاشته باشند ، و سازنده بدون رعایت شرط مذکور سهم خودش را براساس مجوز کلی پیش بینی شده برای فروش حق السهم ، فروخته باشد ، آیا معامله اش صحیح است یا نه ؟

در پاسخ به سوْال مطروحه عرض کنم که همانگونه که فرمودید وفق نصّ صریح م ٨٠٨ ق.م حق شفعه با تحقق چهار شرط البته بصورت مانعه الخلوّ(هردو شرط باید باهم باشند) ایجاد می شود :
١- مال موضوع حق شفعه غیرمنقول باشد.
٢- مال مذکور قابل تقسیم باشد.
٣- مال مذکور مشاعی باشد.
۴- شرکا بیش از دونفر نباشند.
با عنایت به توضیح داده شده بروشنی می توان دریافت که بخش اول مثال مورد سوْال شما مشمول حق شفعه نخواهد بود. اما در خصوص شرط گفته شده در بخش دوم سوْال، باعتقاد بنده درج چنان شرطی تحت عنوان حق شفعه قابل پذیرش نیست واگر طرفین قرارداد با قصد و نیّت اینکه شرط مذکور حق شفعه بما هی هی باشد چون مغایر نصّ بند ٣ ماده ٢٣٢قانون مدنی می باشد چرا که شرط یاد شده برخلاف قانون است( اگر واژه نامشروع در آن بند را أعم از غیر شرعی یا غیر قانونی بدانیم) لذا خود شرط باطل بوده اما قرارداد اصلی را بی اعتبار نمی کند اما اگر منظور طرفین از درج شرط یاد شده ایجاد تعهد بصورت کلی و در واقع تابع ماده ١٠ قانون مدنی می باشد، قاعدتاً نباید منعی داشته باشد زیرا حق تقدّمی برای مشروطٌ لَهُ ایجاد کرده که اگر مشروطٌ علیه حاضر به پایبندی به آن نباشد مشروطٌ له میتواند وفق ماده ٢٣٧ ق.م الزام مشروطٌ علیه را از دادگاه بخواهد و حتی اگر سندی صادر شده باشد، تقاضای ابطال آن را هم بخواهد، مگر آنکه طرف مقابل بتواند ثابت کند که شرط گفته شده بصورت الزام آور مورد توافق نبوده است که در این صورت شرط مورد نظر فاقد اعتبار خواهد بود.

سوال ۹ : سلام من مدیر عامل یه شرکت حقوقی نظارت هستم ـ حدود شیش ماهه که یکی از اعضای هیئت مدیره درخواست خروج داده ولی رییس هیئت مدیره لجبازی میکنه و خروجشو نمیده ـ حتی شکایت هم کرده و سه ماه محرومیت گرفته واسه شرکت، ولی بازم رییس هیات مدیره ولش نمیکنه . میخواستم بدونم چیکار میتونم بکنم واسه خروجش ؟

عرض کنم که اگر پروانه اشتغال شخص حقوقی بنام شما باشد در اینصورت این شما هستید که اختیار أمور اجرایی شرکت را دارید و می توانید موضوع درخواست خروج مهندس مورد نظر را به اداره راه و شهرسازی استان اطلاع داده ترتیب خروج وی را بدهید ولیکن توجه داشته باشید که این خروج زمانی محقق می شود که شرکت شما متعهد انجام خدماتی نباشد که مستلزم داشتن حداقل ظرفیت اشتغال و نیز صلاحیت لازم است که در اینصورت باید شخصی جایگزین شخص یاد شده باهمان ظرفیت و صلاحیت بنمایید تا با خروج نامبرده موافقت شود. اما اگر شما اختیار این امر را ندارید، شخص متقاضی به ناچار باید از طریق دادگاههای عمومی دادگستری اقدام کند .

سوال ۱۰ : طراح نقشه تاسیسات مکانیکی لازمه توی نقشه دریچه های تامین هوا رو رسم کنه ؟ یا کار مهندس ناظر گازه ؟
مشخصات ملک : پکیج بدون فن و شیشه دو جداره

با سلام و درود(۹۶/۱۰/۱۹)، در هر نقشه ای که تهیه می شود، وظیفه طراح است که تمامی جزییات لازم را در نقشه ها بنمایاند و ناظر به هیچ وجه نباید از خود و رأساً به نقشه ها افزوده یا کاهش دهد. بنابراین اگر قرار باشد که نقشه ها تکمیل شود حتماً توسط طراح صورت گیرد .

همچنین بهتر است مطالعه کنید : “دانلود دیتیل اتوکد جزییات اجرایی پکیج فن دار“